出让金额有望创新高 北京首宗组合地块预挂牌

　　市场回暖的关键时刻，北京也调整了供地节奏。5月6日，北京发布首宗住宅+产业+配套组合供应用地预申请公告，起始价112亿元。该地块采取了“产业+住宅+配套”联动入市方式，其中包括朝阳区北部前苇沟、酒仙桥、电子城三个重点地域的产业、住宅及多类别配套用地，总建设用地面积约15.7公顷，规划建筑规模约28.3万平方米。

　　在业内人士看来，本次土地组合出让在有望打破北京市土地出让历史金额纪录之外，也体现出城市规划中的一种新思路与新探索，引导具有资金及开发经验优势的房地产企业向城市运营商转变。

　　单宗百亿元级地块

　　根据出让文件，项目由3个地块组成，其中酒仙桥地块建设用地面积约4.17公顷，规划建筑规模约10.48万平方米，规划用途为二类居住用地、托幼用地；孙河乡前苇沟地块建设用地面积约8.25公顷，规划建筑规模约9.61万平方米，规划用途为二类居住用地、商业用地、机构养老设施用地、社区综合服务设施用地及社区卫生服务中心用地；中关村朝阳园北区地块建设用地面积约3.28公顷，规划建筑规模约8.21万平方米，规划用途为其他类多功能用地。

　　北京链家研究院院长高原表示，此次地块起拍价达112亿元，如顺利出让，有望打破北京土地出让金额纪录。但从全国范围来看，国内土地成交金额过百亿元的单宗土地共有34宗，其中最高出让金额为上海市徐汇区黄浦江南延伸段WS3土地组合于2020年创下的310.5亿元。除一线城市外，杭州、苏州、厦门、武汉、南宁、珠海等副省级城市或二线城市也产生过百亿的单宗土地出让纪录。因此，北京此次土地出让尽管金额、面积较大，但放眼全国范围也并非“凤毛麟角”。

　　尽管本次土地开发体量较大，对资金实力有较高要求，但对于多数开发企业而言并非“遥不可及”。在高原看来，本次土地组合出让在有望打破北京市土地出让历史金额纪录之外，也体现出城市规划中的一种新思路与新探索。此次土地出让事实上要求开发企业采取“区域深耕、长期精耕”的开发策略，从单一的开发企业向城市运营方向转型，也是房地产发展新模式的直接体现。相信在当前市场形势下，将吸引兼具资金实力与综合开发能力的企业积极响应与参与。

　　“产业+住宅+配套”联动入市

　　“产业+住宅+配套”联动入市方式，在北京尚属首例。

　　通过引入产业用地和商业配套用地，可以吸引更多的企业和商家入驻区域，形成产业集聚效应。据悉，该地块将建设高品质住宅和完善的配套设施，如学校、养老机构、社区卫生服务中心、商业综合体等。

　　高原表示，从城市规划角度来看，融易新媒体消息，为更好承接北京城市总规划中“国际一流的商务中心区、国际科技文化体育交流区、各类国际化社区的承载地”的总体定位，朝阳区提出“南部崛起、东部跨越、北部提升”的发展战略。但从现状来看，朝阳北部地区存在职住相对失衡、区域服务配套功能缺失的现实短板。为此，本次土地出让，采取了“产业+住宅+配套”联动入市方式。

　　对于普通购房者而言，此次土地组合中建筑面积近四成为城市配套，这也意味着未来朝阳北部片区教育、养老、卫生等现实问题将得到有效解决，同时区域面貌与生活环境也更加良好。

　　“此次政策的出发点在于两点，从供求关系新变化及人民群众对高品质住宅的新期待出发，确定高质量的供地政策；希望通过‘优质资源带动潜力板块和重点功能区板块’的方式，建设宜居宜业的城市空间。”易居研究院研究总监严跃进认为。

　　稳定市场预期

　　在高原等一众分析师看来，此次土地出让会在酒仙桥、前苇沟地区形成定位不同、梯次明显、供给稳定的住宅产品，对整个朝阳北板块形成住宅“锚定”，有助于实现稳定的市场预期。

　　“此次推出的酒仙桥地块临近东北四环，周边配套成熟，与望京核心商圈交通便捷，具有较高的投资价值。”中指研究院土地市场研究总监张凯表示，前苇沟地块位于东北五环外，4月30日北京市住房和城乡建设委员会发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》明确，在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭到五环外新购一套住房。

　　严跃进则认为，从北京此次供地情况可以看出，当前北京积极推出此类地块，兼顾了土地交易的市场新形势，也充分考虑到旧改以及高品质住宅的需求，同时也把职住平衡的功能纳入供地的规划范畴之中。其对于各地土地政策的调整优化具有非常好的启发和借鉴意义。