洞察头部房企突围路：压降有息负债 探索轻资产模式

　　上市房企2023年“成绩单”正处在密集披露期。截至4月16日，大多数头部房企2023年业绩已披露完毕。深入洞察头部房企的经营策略和对市场的预判，对于了解房地产市场接下来走势如何，融易新媒体消息，企业怎样求变突围，乃至行业未来新需求新商机在何处很重要。

　　近期，《证券日报》记者参与了数十场上市房企及物管企业2023年业绩说明会，通过对其管理层的采访获悉，头部房企管理层普遍认为，当前行业仍处于调整和筑底阶段，市场仍然充满挑战。

　　但通过对比头部房企投资策略、业务布局以及重要财务指标前后变化，可洞悉行业求新求变之路径。那么，在房地产行业改善资产负债表，向新发展模式转型过程中，头部房企找到了哪些新发力点？在投资逻辑以及财务战略方面又有哪些新变化？

　　市场筑底格局将延续

　　2024年一季度，新房市场整体仍未走出低迷，主要表现为增速下滑，震荡筑底，冷热不均，分化明显。业内对此已有共识，即行业已经从增量时代进入存量时代。那么，如何适应新形势的变化，安全活下来，再寻找新发力点，是房地产企业当前亟须破解的重要课题。

　　对新发展路径的思考及布局，通过数十场上市房企业绩说明会上透露出的信息可窥见一二。过去遭重点关注的新一年的销售目标，房企管理层颇有默契地鲜少提及，取而代之的是，如何从过去以“扩规模”为主的粗放式发展向当前以“安全提质”为主的内涵式发展转变。

　　对市场规模的预判，龙湖集团管理层在业绩会上进行了详细解释：“2010年至2015年期间，全国新房成交面积维持在9亿至10亿平方米的量级，2016年到2021年期间，市场不断走热，全国成交面积维持在14亿平方米的体量，但其中存在大量的投资性需求。”

　　在龙湖集团管理层看来，2023年，全国新房住宅市场回落至9.5亿平方米量级，这是新房市场真实居住需求可以承载的量，但当前居民的购房意愿、信心仍在恢复过程中，短期内市场仍然存在一定的压力。

　　压力虽未走远，但市场前景及信心仍存，需求是支撑力。在多位头部房企管理层看来，尽管开发市场规模缩小，但不变的共识是需求仍然存在。未来，这一需求释放的销售规模或将稳定在10亿平方米左右，这意味房地产行业基本面并未改变。变化的是，改善性需求以及多样化住房需求正逐渐成为市场“主力军”。如此一来，此前房企谋求的多元业务转型，也随着需求的转变而逐步步入收获期。

　　满足更多元的市场需求，是房地产下半场重要发展方向。对房企而言，必不可少的是将目光投向“三大工程”等增量市场以及空间服务市场，与此同时，“商住并举”、构建多元业务等模式也有望成为房企业绩第二增长极。

　　对此，万科董事会主席郁亮在业绩会上表示，保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”建设，将促进经济回升，也会为房地产企业提供更多发展空间。万科在城中村改造、保障房领域都有项目，未来将继续发挥自身在小户型建设和代建等方面的能力和优势，积极参与。

　　龙湖集团则将业务划分成开发、运营及服务三大板块，包括地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等C1至C5多个航道业务。2023年，龙湖集团的运营及服务业务收入已超过248亿元，在核心权益净利中的贡献占比达到60%以上。

　　对非房地产开发业务的重视、经营及服务业务进入收获期，以及对新发展模式的探索等多重战略规划下，龙湖集团管理层提出，未来C2至C5这四个航道的非开发类业务，争取每年利润实现20%以上的增长速度。

　　“以销定投”拿地

　　构建新发展模式并不容易，不是一朝一夕可见成效的。尤其在市场下行周期中，企业投资决策委员会如何调度有限的资金去规划投资，做到精准投资，投一成一，是战略成败的关键。

　　对主营业务开发基本盘的投资逻辑，大多数房企管理层认为，房价普涨的大开发时代已结束，未来市场分化是最大的特征，因此要聚焦去化率较高的城市和项目去拿地。

　　对此，绿城集团管理层认为，未来房产在核心一、二线城市及改善产品分类上韧性更高，复苏集中在热点城市及改善性住房。公司新拓项目也在持续向高能级城市的高能级板块集中，进一步提升抗风险能力。

　　美的置业则坦言，投资战略以作减法为主，由多到精，存量方面加快去化，作结构的调整，深耕更加有潜力、具备一定优势的核心城市。