洞察头部房企突围路：压降有息负债 探索轻资产模式(2)

　　龙湖集团管理层表示，当前土地市场竞争激烈程度不如以前，更有机会拿到好项目，持续修复毛利率。但也会“以销定投”，主动把握好投资节奏，并依然严守投资刻度，根据资金盘面“优中选优”继续新增获取土地，保持弹性供货。

　　在巩固开发基本盘的同时，把重资产变轻以及拓展轻资产业务也是锚定房企未来竞争格局的重要看点。在过去一年中，为了翻越经营性物业收益率不足以覆盖利息这重山，万科以轻资产化为核心转型。一方面寻求长期资金“外援”，释放百亿元规模流动性的目标；另一方面，借道公募REITs试点持续深入等多种手段，试图让“大船”变“轻舟”。

　　其他头部房企亦如是。当前，华润置地、招商蛇口、绿城中国等头部房企均在商业、产业地产、代建等多元业务赛道上持续发力，通过打造商业REITs平台、引入投资者、小股操盘以及输出商业IP品牌等轻资产化路径突围。

　　事实上，近年来，多家商业地产轻资产运营主体相继在港股上市。越来越多的轻资产业务模式正从地产集团主业分化形成独立赛道，并在资本市场上显现出价值。

　　着手应对明年到期债务

　　房企求发展的前提是谋安全，财务稳健是安全垫。增厚经营性现金流是当前“留在牌桌上”的必要条件，压降有息负债规模，以经营驱动发展则是长久之计。

　　畅通多元化融资渠道，多措并举加快销售资金回笼，使得多家头部房企得以着手提前偿债，保住信用评级，给予投资者和购房者更多信心。

　　以龙湖集团为例，今年3月8日，龙湖集团再度提前兑付本应于2024年底到期的46.1亿元商业资产支持专项计划(CMBS)。龙湖集团管理层表示，已全额备妥5月份到期境内公司债兑付资金，2024年还会有序、主动提前偿还2025年到期的部分债务，削减短债，保持债务结构的安全。

　　不仅仅是龙湖集团，着手安排明年偿债工作，优化债务结构，已是摆在房企掌舵人案头上最重要的工作。为此，头部房企亦在不断尝试新融资渠道，尤其是跑通靠重资产去驱动融资的新模式。

　　REITs扩容至消费类基础设施为头部房企带来新的市场机遇。对于商业REITs的整体规划，华润置地首席财务官郭世清表示，未来3年至5年，预计每年的发行规模在100亿元左右，希望未来5年的整体发行规模达到500亿元以上。

　　而拥有较多商业项目的龙湖集团则更偏好经营性物业贷，公司管理层透露，2023年全年龙湖集团的经营性物业贷净增174亿元，平均融资成本不到4%。目前还有约40座可用于后续融资，为公司提供了长账期、低成本的融资，未来在经营性物业贷方面会继续深耕。

　　绿城中国执行董事及执行总裁耿忠强向《证券日报》记者表示，城市房地产融资协调机制旨在通过协调各方资源，为房地产企业和项目提供更为高效和稳定的融资支持，从而解决当前房地产市场面临的资金难题。

　　有序按期偿债，是房企防风险的重要一环，但若想做百年老店，仍需摒弃旧“三高”(高杠杆、高负债、高周转)模式，持续压降有息负债规模，合理管控风险。

　　以龙湖集团为例，2023年，集团有息负债从2080亿元降到1926亿元，下降了154亿元。龙湖集团管理层强调，会保持负债规模的稳步下降，但这主要依靠正向经营性现金流，而不是靠遭动出售资产或降低手头现金。

　　事实上，其他已披露2023年资产负债表的房企中，合生创展等多家企业有息负债规模也都下降了百亿元以上。在2023年业绩说明会上，万科高管亦承诺，未来两年降负债1000亿元。“众人拾柴火焰高”，这极大改善了行业资产负债表。

　　“虽然前路曲折，但也为行业探索新模式带来了契机。”易居研究院研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，接下来，上市房企需将重点放在降低负债风险上，同时抓住政策红利，灵活调整经营策略，为长远稳健发展夯实根基。