首创城发38平方公里项目引援 百亿基金组建里的降杠杆路径(2)

截至2023年3月末，首创城发主要土地一级开发项目有天津武清土地一级开发项目、北京石景山棚户区改造项目、北京平谷白各庄土地一级开发项目、北京呼家楼棚户区改造项目、北石槽棚户区改造项目、北京平谷金海湖AB地块一级开发项目、张家口桥西区土地一级开发项目、房山区黄辛庄三期土地一级开发项目、张仪村二期项目、羊坊村棚户区改造和环境整治项目、大瓦窑项目等。

此外，首创城发负责京津合作示范区的开发工作。京津合作示范区位于天津未来科技城，由北京、天津共同打造，是京津冀协同发展中非首都功能疏解的重要承接地、京津深化全方位合作的重要平台、区域改革创新发展的试验基地。

首创城发通过土地划拨取得该示范区占地面积38万平方公里的土地，计划对其分三期进行开发建设，预计建设周期为15年。

目前，起步区(11万平方公里)基础设施建设基本完成，已有7个产业项目签约落地，总占地面积650亩，总投资23.3亿元。

数据来源：债券募集说明书

2020-2022年度及2023年1-3月，首创城发主营业务收入合计分别为266.78亿元、351.82亿元、248.12亿元和21.85亿元。

从收入构成看，发行人主要的业务收入来源包括房地产销售、保障房业务、土地一级开发和物业租赁等。

数据来源：债券募集说明书

上述期内，首创城发一集土地开发业务收入分别为37.62亿元、55.34亿元、29.78亿元及2.63亿元，占主营业务收入比例为14.10%、15.73%、12.00%及12.02%。

上述期内，土地开发的毛利率分别为33.04%、47.34%、65.18%及6.08%。2020年土地一级开发业务毛利率水平有所下降，主要是因为近年的土地一级开发项目固定收益的项目为主，而收益分成模式的武清项目占比下降。

土地一级开发业务为首创城发带来收入的同时，亦使首创城发充分分享区域土地增值收益。

同时，该业务可协助首创城发对地块进行充分了解，使其在早期阶段便会对未来房地产开发项目的定位、土地规划，乃至产品设计、市场分析等方面有着较深入的认识，在二级市场出让阶段抢占先机。

截至2020年末、2021年末、2022年末和2023年3月末，首创城发全部债务余额分别为958.98亿元、896.54亿元、808.63亿元和807.40亿元。截至本募集说明书签署日，公司尚未出现逾期未还本金或逾期未付息的现象。

现金流方面，报告期内合并报表口径经营活动产生的现金流量净额分别为90.73亿元、198.34亿元、112.32亿元和-25.31亿元，2020-2021年合并报表口径经营活动产生的现金流量净额增长明显，2022年公司的经营现金流量净额较2021年减少86.01亿元，下降43.37%，主要系受新冠疫情、房地产行业政策调控的影响，销售商品、提供劳务收到现金较上年减少。

截至2023年3月末，首创城发的短期借款为3.00亿元，一年内到期的非流动负债余额为166.32亿元。

截至2023年3月末，货币资金余额为179.01亿元，较2022年末减59.32亿元，减少幅度为24.89%，主要系公司主动压降债务规模，使用货币资金偿还有息负债所致。