商品房预售资金监管应做到差异化和精细化｜民企大调研④

界面新闻记者 | 王婷婷

编者按：

民企活则经济活。在当前阶段民营企业发展有什么当时的痛点难点？有什么当时的愿望和诉求？提振民企信心要从何处入手？2023年9-10月，我们侦查了超过400家民营企业，希望能够倾听它们最真实的声音，了解它们最真实的诉求，并给出政策建议。

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今年以来，多地出台各项楼市支持新政，但在预售资金监管方面依然是趋严，严格进行缴存和使用管理，明确相关各方职责，以减少房地产市场风险，这意味着保交房、保民生、保稳定是当前楼市的重点。

比如在10月16日，杭州发布的楼市新政中提到，要求强化预售资金监管，加强监管力度，确保监管额度内资金专款用于工程建设。

成都在9月26日的新政中也明确，要加强预售资金监管。“加大全过程监督监管力度，督促开发企业、商业银行、购房人将预售资金全部直接存入监管账户，确保监管额度内资金专款专用于工程建设，确保商品房竣工交付。”

在国内实行的预售制度是全款预售制度，即在预售阶段购房者就需付清全款，无论完全靠自身，还是通过首付加上银行按揭贷款付清，这类在交货前就已付清全款的大宗交易本就携带着极高的交付风险。

因此，预售资金监管制度应运而生。该制度的初衷在于监管买房的预付款，使其真正用于项目建设，保证购房者能够如期收房。

可以说，在全款预售下，预售资金监管制度既是防范超高交付风险的必要制度安排，也担当了维护交易公正和社会信用的重要使命。

1994年颁布的《城市商品房预售管理办法》中就明确商品房预售款监管的当时办法由各地房地产管理部门制定，此后在住建部的督促下，在2010年各地基本都制定了本地的预售资金监管办法。

遗憾的是，最终在执行层面并不乐观。

预售资金监管未落至实处一定程度上助力了行业的高速发展，但这一弊端在2021年下半年房地产行业面临深度调整时显现出来，预售资金监管一度成为行业危机演化中的重要变量，尤其是当大量民营房企相继陷入流动性危机时。

随着不少大型房企在公开债务市场违约，导致大批量项目建设缓慢、甚至停工后，为保交楼，各地方政府自2021年下半年开始大幅加强监管，提高监管额度、严控资金支取、暂缓差异化监管等，房企自由调配预售资金的时代基本结束。

在近期界面新闻对民营房企的采访侦查中，有部分民营房企人士向界面新闻表示，应优化预售资金监管制度，适当放宽对房企预售房款监管资金的提取条件和流程，以及房企对销售回款合理支配的范围。

比如，在项目层面保交付基本可控，有第三方认可的情况下，适度放松预售监管资金比例。

一位民营房企人士认为，绝大部分优质民企在手现金中，仍有非常高的比例处于各地预售监管资金账户中，加上当地银行及合作方资金管控，造成集团可自由支配现金极其有限，客观上也对公司正常的还本付息造成极大压力。“比如某项目到正常完工所需建设资金是1个亿，但当地对预售资金的监管远高于这个数，甚至需要达到2个亿，对预售资金的过高比例监管使集团可调用资金非常有限”。