上海商业地产一季度大宗交易成交额103亿，酒店资产利好

界面新闻记者 | 王婷婷

在商办市场向来最活跃的上海，2024年开始出现回暖乏力现象。

多家机构报告显示，受宏观经济环境影响，今年一季度上海商业地产市场活跃度进一步下降，无论是大宗交易成交额还是甲级写字楼净吸纳量都出现降低，包括之前发展势头向好的物流地产空置率也在升高，市场修复面临一定挑战。

仲量联行华东区董事总经理兼商业地产部中国区总裁张静认为，尽管目前很多业主及租户对上海商业地产市场仍持谨慎态度，但在各类支持性政策的助力下，上海商业活动及市场情绪有望在年内得以改善。

大宗交易成交额103亿，同比降28%

4月10日，据戴德梁行发布的报告数据显示，2024年一季度，上海仅录得16宗、共计103亿元大宗交易，成交金额同比下降28%，成交金额降至近五年同期最低。

戴德梁行分析，一方面，受大量新增面积及吸纳降低影响，投资类办公楼市场持续低迷；同时，美元高息、美联储或推迟降息等背景下，外资出手趋于谨慎。

从买家类型来看，自用型买家成交占比大幅上涨，占总成交额的42%，市区核心位置、沿江地带办公以及低价豪宅均是其重点关注领域。

其中，自用买家中又以金属能源类买家为主，占自用买家总成交额的36%。据了解，此类买家自2022年起持续活跃，不断布局一线城市购买各类优质资产。除此之外，国有企业也是自用型优质办公的购买主力之一。

究竟到物业成交类型，一季度仍以办公、研发办公以31%的占比居成交首位，自用成交为主；投资类仅有1宗成交。商业方面，因七宝万科广场的成交，占比大幅攀升至25%，位居一季度第二。一季度虹口北外滩63街坊综合地块以20亿元左右成交，致使土地成交占比也遭大幅拉升。

值得一提的是，受长租公寓相关政策红利影响，公寓、酒店更加受投资类买家欢迎，一季度共发生5宗相关交易，如位于宝山区的真大星保项目和五角场假日智选酒店75股权等完成成交。

戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事卢强预测，2024年可能会出现更多低价资产投资机会，市场活跃度有望回暖。

“在写字楼租金下行，空置率压力背景下，预计部分国企将推出更多优质办公项目，但价格目前不会大幅下降。”卢强表示，公寓、酒店、商住楼等适合改造为保障性租赁住房的项目将继续保持市场热度。

上海高端酒店市场业绩回顾。图片来源：仲量联行

尤其是受国内旅游市场持续升温影响，上海高端酒店市场迎来新机遇。

根据仲量联行4月10日公布的数据显示，截至2024年2月，上海高端酒店的日均房价较2023年同期增长8%至1012元，入住率增长4.8个百分点至56%，融易新媒体消息，每间可出售客房收入则增长18.1%至569元。

另外，2024年1-2月，上海高端酒店的每月可售房收入较2019年同期也恢复至97%，其中日均房价已超过2019年同期，入住率恢复至95%。

酒店市场的显著增长，酒店资产遭重新评估，这对一些持有相关资产的房企而言也是利好。

仲量联行表示，作为国内酒店与旅游业最大的投资目的地之一，2023年全年上海录得93.2亿元的酒店总交易额，是中国内地酒店投资交易额的39%，也推动2024年一季度上海酒店投资市场问询量持续升高。

在今年3月27日，瑞安房地产以1.05亿元人民币的价格出售位于上海青浦区的一块地块及酒店物业，以提高其资产流动性和资金效率。

写字楼供求放缓，零售租金下行

大宗交易市场趋于保守，上海甲级写字楼空置率也在增高。

戴德梁行数据显示，今年一季度，上海甲级写字楼净吸纳量8.58万平方米，比去年四季度下滑9.86%，比去年同期下滑37.49%。

供大于求，令甲级写字楼整体空置率继续攀升至22%，比去年四季度上扬0.2%。而且，租金亦继续微跌，一季度甲级写字楼平均租金为7.8元/平方米/天。

图片来源：戴德梁行

从供应表现来看，一季度仅2个项目入市，共带来10.87万平方米新增供应。其中，核心与新兴区各1个项目，分别是长宁艺丰中心及徐汇万科中心三期T3。

仲量联行上海商业地产部资深董事王岳认为，上海写字楼市场正在发生一个明显的变化是，不同区域不同板块项目之间的价差开始缩小，即便是中央商务区项目也面临租金下降压力。