“港人北上”消费持续升温，深圳购物中心、商办市场整体回暖

界面新闻记者 | 王妤涵

继去年港深两地通关后，“港人北上”消费的热潮一直不断升温，也为深圳的商办市场贡献了源源不断的消费“活水”。

近日，第一太平戴维斯、戴德梁行等机构纷纷发布了一季度深圳商办市场的研究报告。其中都指出随着本地消费需求的稳步回升以及“港人北上”跨境消费的迅速增长，带动了深圳成熟商圈项目资产表现持续向好。

优质购物中心空置率环比降至8.7%

2023年，深圳生产总值同比增长6.0%，至人民币34,606.4亿元，增速居一线城市首位。其中，第三产业增加值达人民币21,566.4亿元，同比增长5.6%。根据深圳市《政府工作报告》，2024年全市地区生产总值目标增长5.5%。

进入2024年，一季度深圳经济持续恢复，经济运行开局良好，政府通过一系列的调整措施，包括出台促进消费和投资、优化营商环境以等举措，在市场面与政策面持续释放积极信号。

据戴德梁行统计，2024年一季度，深圳优质购物中心存量维持在659.9万平方米，21个重点监测商圈的客流量及营业额同比分别增长20.9%、22.3%，市场整体需求持续向好。

其中，市区优质购物中心整体入驻率未现大幅变化，空置率环比微降至8.7%。

（2015-2024年深圳优质购物中心租金及空置率走势图 图源：戴德梁行研究部）

在“港人北上”的消费热潮下，传统节假日已成为消费活动的催化剂。龙年春节假期期间深圳接待游客825.96万人次，实现旅游收入87.87亿元，均创历史新高，港人北上消费趋势不减。

3月末，随着香港公众假期与清明节假期的接连到来，深圳各大口岸均迎来香港居民“北上潮”高峰。

据深圳边检统计数据显示，假期首日（3月29日）深圳边检总站共查验出入境旅客88.2万人次，创下深港口岸全面恢复通关以来的最高纪录。

其中，福田、罗湖口岸单日通关量均再创新高，分别达22.18万人次、24.29万人次，入境旅客除了返乡祭祖外，多以踏青购物为主要目的。

假期期间深圳市区的多个购物中心都出现了大量背着双肩包、穿着运动鞋、拉着行李箱购物的“典型”香港同胞身影。

（港人清明假期期间在深圳市中心的商场购物 图源：王妤涵）

从一季度入驻品牌的数量及业态来看，餐饮品牌持续更新迭代，继续作为入驻主力，占比达到54.6%。其中，烘焙甜品店表现突出，占比13.1%；新式茶饮推陈出新，比重为11.5%。

从品牌入驻角度来看，处于优越位置、拥有成熟管理经验的高质素项目是优质品牌入驻的首选，这些购物中心的空置率也持续保持低位。

据戴德梁行预计，接下来，根据工程进度及运营商的官宣计划，年内深圳将有81.8万平方米的优质购物中心计划投入使用，融易新媒体消息，其中核心商圈占比37.7%，新兴商圈占比62.3%。

其中，包括罗湖区的益田假日广场、宝安区的万丰海岸城购物中心、龙岗区的万科广场等区域标杆项目，以及位于南山区的非标商业Kaledo。

（位于南山中心区的非标商业体Kaledo效果图 图源：项目官微）

但需注意的是，新项目的入市将填补区域优质商业项目的空白，同时刺激需求的释放，但同时也会难以避免地结构性拉低全市平均租金水平。

戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙对界面新闻表示，在当下消费增长不足且竞争日益激烈的背景下，大部分品牌都选择开源节流，降低盲目铺张多点开店的风险，选址聚焦于客流汇聚的优质成熟的购物中心，并接受增加单店租赁的成本。

这就导致项目之间的表现分化愈发明显，而需求的流失将令缺乏资源及管理经验的购物中心的空置率上升。

甲级写字楼空置率破30%，存量持续走高

在商办写字楼方面，据第一太平戴维斯统计，2024年第一季度，深圳全市共有四个写字楼项目入市，共带来31.2万平方米的供应面积。

由于新增供应规模处于高位，深圳甲级写字楼的存量也在持续走高。截至一季度末，深圳甲级写字楼市场总存量上升至1122.8万平方米，同比增长11.6%。

季内，业主继续执行积极的租金优惠策略以促去化，刺激部分成本高敏感型需求释放。