广深房贷新政满两月 楼市走势如何？(3)

　　“金九银十”是传统的房地产市场销售旺季。在热闹的“双节”促销之后，当前部分楼盘仍保持着一定的人气。多名楼盘营销人员、房屋中介经理均向记者表示，政策优化调整的利好仍在，目前仍有不少还在看房和认购的购房者。

　　“上周我们接待了160多组来访，尤其是周末人非常多，成交情况也不错。总体情况好于预期。”荔湾某新盘营销经理告诉记者，一方面是因为假期外出的客群在假期结束后有所回流，另一方面也是楼盘之间相互竞争的结果。

　　类似的现象不仅发生在广州，深圳在售楼盘也保持了热度。克而瑞深圳区域的统计显示，节后深圳普通住宅成交量已连续两周维持在9.4万平方米、900余套的成交水平。而根据中指院的数据，深圳10月1日至22日新建住宅成交18.3万平方米，日均成交相比9月日均增长了28.6%。

　　在政策优化调整的积极作用下，开发商拿地时相对持积极态度。10月10日，广州又有一宗住宅用地出让因多轮报价触发封顶价格，以摇号形式决定归属。这宗位于天河区牛利岗北街的梅花铝厂地块，最终由中铁建中签，地块的竞争者包括了越秀、保利、中海、珠实等多家规模房企。

　　对此，分析认为，三季度以来支持性政策的效果正持续释放。

　　“部分刚性及改善性需求有所释放，政策效果初步显现。”中诚信国际政府公共评级一部副总监侯一甲认为，高能级城市市场活跃度提升，需求边际改善，而低能级城市仍处于库存去化过程中，政策刺激作用仍待释放。

　　对于四季度的表现，国金证券房地产组分析师杜昊旻预测，随着宏观经济的企稳恢复、前期政策效果逐渐释放、后续政策加码预期增强、房企年底业绩冲刺，四季度销售表现有望延续改善趋势。

　　多名业内人士向记者提出了期待，部分热点城市的政策优化调整促进了楼市的回暖，但政策“工具箱”的作用也应进一步发挥，从而促进提振信心，助力房地产市场平稳健康发展。

　　“期待后续房地产政策进一步出台和落实，并结合一揽子经济政策，在促进地方经济恢复的同时亦能提振地方投资信心，助力房地产投资和居民购房信心的恢复。”侯一甲表示。

　　对于政策的方向，东吴证券分析师房诚琦认为，目前全国政策方向明确，预计供需两端政策放松仍将继续加码，直至基本面明显复苏。在他看来，本轮销售恢复及后续传导将是一个温和、持续时间较长的过程，“整体恢复周期会长于三个季度”。

　　值得注意的是，在《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》通过后，多个城市跟进落实，其中广州市住建局在8月16日提出今年广州全市至少推进127个城中村改造项目。

　　房诚琦认为，城中村改造有望成为拉动房地产投资、提振商品房销售的有力抓手。四季度城中村改造相关政策将会有更多细则落地，加快推进节奏。“本轮城中村改造，代表着存量时代下中国房地产市场‘重保障、重民生’的新型发展道路，有望对房地产开发投资和商品房销售两方面产生显著提振作用。”

　　就在10月24日，《广州市城市更新专项规划(2021—2035年)》《广州市城中村改造专项规划(2031—2035年)》审议通过，成为指导广州市面向2035年城市更新、城中村改造工作的重要纲领性规划，并明确提出探索房票安置政策机制、拓宽城中村改造资金支持渠道等策略。广州成为一线城市中首个提出房票安置的城市。

　　房诚琦认为，广州提出的房票安置制度，若能在全国范围内落地，在保持一定回迁比例的同时实施部分房票安置，将在保障民生的基础上带动房地产销售市场企稳回升。

　　开源证券分析师齐东表示，未来供求两端的政策有望持续推进，更多逆周期调节举措有望在四季度加快落地，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖。

　　数据提要

　　●广东已有428万笔、2.85万亿元存量个人住房贷款完成利率下调，平均下调幅度为71个基点

　　●广东居民家庭每年减少利息支出约200亿元

　　●当前广东存量个人房贷加权平均利率为4.28%，比8月末下降37个基点

　　9月份

　　●广东个人房贷余额增加267亿元，同比多增171亿元，环比多增580亿元，为2022年2月以来最大增量

　　●广东全辖个人住房贷款扭转态势实现正增长

　　今年10月1日至22日

　　●广州新建住宅成交48.9万平方米，同比增长20.8%

　　9月26日至10月25日

　　●广州二手住宅整体网签9361宗、95.22万平方米，环比增长9.56%和11.23%

　　10月1日至22日

　　●深圳新建住宅成交18.3万平方米，日均成交相比9月增长28.6%

　　(数据来源：人民银行广东省分行、国家金融监督管理总局广东监管局、中指研究院、广州房地产中介协会等)

　　政策回顾

　　政策密集出台

　　促楼市平稳发展

　　7月24日 中央政治局会议提出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策“工具箱”

　　7月27日 住建部部长在建筑企业座谈会上，指明政策三大优化方向——降首付、降利率、落地“认房不认贷”

　　8月1日 人民银行在2023年下半年工作会议指出，精准实施差别化住房信贷、引导房贷利率和首付比下降、调整存量房贷利率