广深房贷新政满两月 楼市走势如何？(2)

　　“降低存量首套房贷利率，能有效减轻购房人的利息负担，特别是对2019年以后在房贷利率较高时购房的客户来说，效果还是很明显的。”人民银行广东省分行货币信贷管理处副调研员王军表示，“这个优惠是持续整个剩余合同期限的，将持续改善居民资产负债情况。”

　　存量房贷利率下调影响深远，改善了消费者预期，增强消费能力和消费信心。“特别是对前期在利率较高时购房的工薪阶层和个体工商户，效果尤为明显。”在2023年第三季度金融统计数据新闻发布会上，人民银行货币政策司司长邹澜预计此项措施的效应将持续发挥，并逐渐惠及整个经济运行。

　　平安证券研报认为，从9月金融数据来看，随着“认房不认贷”以及存量按揭贷款利率调降等政策的合力，居民中长期贷款投放出现了边际回暖的趋势，仍需关注未来政策效果的持续显现。

　　诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示，对于借款人来说，存量房贷利率调降实质性地降低了还贷压力，减轻了居民的资金负担，是一大利好，可以使居民腾出更多的资金用于其他消费，提高资金流动性，也可以给居民提供更多的机会选择购入其他房产等。

　　市场

　　系列政策提振楼市信心

　　经过一段时间的踩点，10月初，许涵决定在番禺万博附近买一套二居作为婚房。“我在老家有房子，本来在广州买房的首付比例很高，‘认房不认贷’实施后，首付款一下子就降下来了。”他选择在解除限购的番禺购置房产。

　　9月20日，广州将非限购区扩大至黄埔、番禺、花都、增城、从化及白云北部四镇，同时非本市户籍在限购区购房社保年限由5年降低为2年，二手房增值税免征年限也由5年改为2年，由此打响了一线城市松绑限购的首枪。

　　许涵的选择是刚需人群需求释放、带动楼市热度提升的典型案例。记者实地走访了广州楼市后发现，“金九银十”特别是“双节”假期期间，广州各大楼盘都很忙碌，晚上八九点时仍有多组看房客在咨询，成为不少在售楼盘的常态。

　　多家楼盘营销负责人均表示，政策优化调整一方面释放了购房需求，另一方面也传递出积极信号，这也是9月以来广州楼市人气较高的重要原因。

　　“我们结合实际情况进行了加推。”在番禺一处刚刚开售不久的全新盘，一名营销负责人表示，由于开盘时间刚好踩准了新政出台节点，再加上周边楼盘多为十几年以上楼龄的老盘，因而作为改善楼盘很具有吸引力。

　　房企紧抓政策调整优化带来的改善预期，拼起了营销。记者走访发现，广州在售楼盘普遍开展了各式各样的营销活动，如成交送礼、趣味市集等，希望借此吸引一波看房客。

　　“一口价”“特价房”等降价促销手段也成为多数楼盘营销标配，部分项目则直接选择整体调价。“我们全新推出的组团，单价比老组团低了几千元。”荔湾一处刚需型楼盘的营销负责人告诉记者，全新的定价是基于拿地价格和市场预期的综合计算得来的。

　　多个在售楼盘的营销负责人向记者表示，随着“认房不认贷”、放松区域限购以及增值税年限“五改二”等系列政策出台，近期掀起了两波看房热潮，行业都在紧抓机会提升成交量。

　　中指院数据显示，今年10月1日至22日，广州新建住宅成交48.9万平方米，同比增长20.8%。中指研究院市场研究总监陈文静认为，尽管节后广州单周成交量环比有所回落，但仍处在今年6月以来的较高水平，短期来看政策效果仍将持续一段时间。

　　二手房数据也显示广州楼市逐渐升温。根据广州房地产中介协会的最新统计，9月26日至10月25日，广州二手住宅整体网签9361宗、95.22万平方米，环比增长9.56%和11.23%。

　　值得注意的是，解除限购的黄埔、番禺两地，成为当前广州楼市的主力成交区域。克而瑞广佛区域数据显示，进入10月后的三周内(9月25日至10月22日)，黄埔新房累计成交7.24万平方米，番禺新房累计成交12.79万平方米，两区合计占全市成交总量的约41%。

　　“随着广州多项利好政策的持续落地，尤其是限购政策的松绑，明显提振了楼市信心，释放了大量的刚性及改善性需求，同时也促进了这部分人群加快入市的步伐，短期也带动了市场成交的回升。”中指研究院华南地产研究主管陈雪强表示，从整体表现来看，到访量及市场成交活跃度较之前有明显的回升。

　　预期

　　政策放松仍将继续加码