北京楼市降温：“9月成交翻了三四倍 10月还是零开单”

　　开栏的话 从来没有一个“金九银十”遭市场按周来关注。“认房不认贷”后的两个月里，市场走出了从看似快速引爆到趋于稳定的走势。随着最初集中释放期的技术，关于政策作用是否结束的讨论也不断升温。市场是否真的到了底？需求又是否还存在？身处市场之中的买房人、操盘手、经纪人又都经历了怎样的心路历程？“金九银十”收官之际，北京商报对话买卖双方，对过往，希望还原市场两个月的真实状态；对未来，他们又有哪些期待？

　　送走了认房不认贷后第一个月的狂欢，21世纪不动产文华东路店店长范金辉和他的同事们结结实实地感受到了10月的降温——有门店至今没开单。作为一线老经纪人，范金辉用“前高后低、总体不如小阳春却又符合预期”来总结北京二手房“金九银十”的表现。根据他和同事的观察，目前市场80%的客户来自置换，但却拥有比过去多了90%的谨慎和焦虑，17万的挂牌量就是个真实的写照。刺激买卖双方再往前走一步的，是更优化措施的进一步落地。

　　“金九银十”不如2、3月

　　从业十余年，范金辉经历了北京的限购、限贷、“9·30”政策、“3·17”政策等，亲身经历了北京房价的起落变化，也见证了北京楼市的冷与热。而对于北京楼市“金九银十”二手房市场的表现，范金辉用前高后低来形容，并表示符合预期。

　　在范金辉看来，“认房不认贷”虽然主要利好新房市场，但二手房也蹭到了这波热度，新政出台后的前两周，对于门店以及经纪人而言效果立竿见影，给北京的“金九银十”开了一个好头。“从月度对比来看，门店9月到访量相比8月增长了50%左右，带看量增长了30%，成交量较8月有明显增长，一个突出特点是，成交节奏很快。客户给人的感觉特别‘着急’，是催着经纪人成交的。”

　　据范金辉观察，在政策出台之前，市场已经有关于放松的不少传言，这波属于“准备好”的客户集中入市。客户的购房意愿，甚至是买房的想法都比较成熟。政策发布后，他们的首付压力变小，可选择的范围变大，对于更大面积、更好户型、更高品质的房子也有了新的想法。因此，这些客群选择快速签约。

　　从9月中旬之后，市场就逐渐恢复到新政之前的水平，可以说比政策出台前略好一点，但也仅仅是略好。整体来看，利好“金九银十”的时间周期比较短，大概也就9月的前两周时间。但即便如此，范金辉依然表示“金九”是有的，因为门店9月的成交量较之前翻了有3、4倍。

　　但遭问及“金九”是不是年内最好的节点，范金辉也给出了肯定的答案——不如2、3月。“无论是我们门店自身，还是与其他门店交流；不管是成交、到访，还是带看转化，给我们最直观的感受，都不如2、3月。”

　　事实上，数据层面的表现，也和范金辉等前沿“一线”人员的感受是一致的。根据北京住建委官网数据统计，今年2月，北京二手房网签量为15316套，3月北京二手房网签量为22192套，达到年内峰值，此后的5个月时间，北京二手房网签量均未超过1.4万套，6、7、8三个月更是回到“荣枯线”之下。直到今年9月，这一状态才遭打破，9月北京二手住宅网签量为14262套。

　　根据诸葛数据研究中心监测，从季度成交来看，北京二手房年内前三季度成交呈现“前高后低”的持续下行态势，一季度在积压购房需求集中释放的情况下，成交高位开场，达近两年内季度成交高峰，随着楼市复苏后劲不足，市场情绪以低温为主，二、三季度成交持续下滑。数据显示，2023年三季度北京二手住宅成交34940套，较上一季度下降9.3%。

　　“80%的客户叠加90%的谨慎”

　　面对新的市场变化，一线从业者不可能熟视无睹，更不能选择坐以待毙，范金辉和他的团队也在积极总结经验，为什么市场需求只是昙花一现？“政策出台后，市场最大的变数其实是购房者的心态。”

　　范金辉总结称，经过4-8月近5个月时间的市场洗礼，很多人对于买房、卖房已经变得相当谨慎，现在市场属于“只有卖掉才敢买”。“其实大部分客户尤其是置换客户，我们在接触中也了解到，他们对于‘一卖一买’变得更加谨慎，也更加保守一些，90%以上的客户只有出掉手里的房子，才会根据自己的实际情况再去买房。”

　　对于购房者心态的转变，范金辉直言这在之前是极少出现的。“一般置换客群，都是一边卖一边买，遇到条件合适的房子，可以先跟房主谈一个长周期，大部分在半年左右。只要房子没有大的问题，半年时间足够卖掉了。但现在的客户不敢这样，买了之后房子卖不出去，或者买了之后自己的房子大降价，有可能大降价之后，房子也很难成交。”