北京楼市降温：“9月成交翻了三四倍 10月还是零开单”(2)

　　一个真实的案例，也是当下北京二手房置换的缩影。今年2月，吴芳(化名)因为孩子教育，再加上还有面积扩容的需求，便打算卖掉海淀学院路附近的一个一居室，置换到东城区的一个两居次新房。“东城的房子不错，很快就选好了，因为担心遭其他人‘横插一脚’，就立刻交了定金，然后跟房主要了半年的周期。”

　　买房合同签完之后，吴芳的房子也很快进行了登记，离自己的预期还有点距离，但为了尽快置换，还是以700万元的价格挂了出来。然而挂了一个多月后，吴芳发现市场慢慢变得没那么好了，房子不但没卖出去，带看更是寥寥无几。

　　到了4月初，有些着急的吴芳开始调整价格，首次降了30万元，然后到4月底，发现降价带来的效果不明显后，吴芳进行了第二次降价，较之前降了20万元，但依旧少有问津。6月初，随着违约压力的迫近，吴芳进行了第三次降价，这一次又降了20万元。“房屋本身没有什么缺陷，市场‘问题’让人始料不及。”

　　从700万到630万，也不过短短4个月时间。“但买房的负担，也因这短短的4个月时间有了成倍的增长。”吴芳说。

　　二手房市场哪类客户最多，范金辉给的答案是——置换客群，占比高达80%。80%的客户叠加90%的谨慎，这是当前市场最真实的状况。

　　17万套房源压力 期待政策调整

　　楼市变化、业主心态交织在一起，市场情绪也随之忽高忽低。

　　虽然10月市场的成交活跃度不高，卖方处于市场弱势地位，但大部分业主下调挂牌价的意愿并不明显。一方面，不着急卖房的业主心理预期仍然没有明显下降；另一方面，部分业主因为近期的政策调整预期，也由原来的倾向降价加快成交转为先观察政策走势。

　　“这次新政利好的是那些在北京首套刚需和置换的客户，二手房市场的挂牌量也因此急剧增长，大家都忙着置换‘打新’，市场变化也随着业主心态的变化有了新变化。”范金辉说，一个明显的对比，春节前北京二手房总挂牌套数(包括车位、底商、商办类房产)才11万套，现在已经奔着17万套去了，增长接近6万套，这是一个恐怖的数字。

　　17万套的房源该如何“解套”，中介费调整会带来契机吗？对于很多购房者而言，高昂的中介费会让不少购房者望而却步，尤其是北京等一线城市，房价动辄千万，中介费无疑是一笔不菲的支出。“肯定有影响，但影响不了根本性的东西，没有人会因为中介费降了几万而去买房。”在范金辉看来，促进二手房市场向好，还是要从根源入手，例如九年未变的“普宅标准”。

　　就北京二手房市场而言，置换需求要大于刚性需求，但以五环内的标准认定，非普线在总价468万元/套，以海淀为例，随便找套房子可能都七八百万，甚至要上千万。以468万元/套的标准值去跟房价比对，可能还不到房子评估值的一半，买房贷款是相对受限的，很多人想买房，也是心有余而力不足。普宅标准的调整，能够释放更多的购房需求。

　　九年过去了，北京新房和二手房的房价都有较大幅度的变化，这也客观上形成了满足普通住宅要求的房源越来越少。北京目前实行的普通住宅认定标准还是2014年的版本，究竟的最高限价标准是：五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套；五环到六环为单价31680元/平方米、总价374.4万元/套；六环外为单价23760元/平方米，总价280.8万元/套。如果在满足容积率、单套建筑面积的条件下，一套房子的单价或总价在上述价格范围内，才能遭划为普宅。

　　普通住宅与非普通住宅的界定，对于购房者来说意义重大，遭“豪宅”化的当下，买房置换需要更充足的“底气”。范金辉直言，由于普通住宅和非普通住宅首付比例标准不同，给购房者带来的最直接影响就是购房成本增加了，除了首付款外，还包括契税、印花税、土地增值税等。

　　“认房不认贷”带来市场狂欢，融易新媒体消息，一线从业者也已经从最初的兴奋回归冷静。“我们在等市场，也在等政策，10月还有门店没‘开单’的，持续保持零成交，一波积压需求似乎遭消耗光了。”范金辉感慨称。