降70万难卖！北京二手房有门店9月成交翻3倍 10月却“没开单”

　　在送走认房不认贷后第一个月的狂欢，范金辉和他的同事们结结实实地感受到了10月的降温——有门店至今没开单。作为一线老经纪人，范金辉用“前高后低、总体不如小阳春却又符合预期”来总结北京二手房“金九银十”的表现。

　　根据他和同事的发现，目前市场80%的客户来自置换，但却拥有比过去多了90%的谨慎和焦虑；17万的挂牌量就是个真实的写照。刺激买卖双方再往前走一步的，是更优化措施的进一步落地。

　　“金九银十”不如2、3月份

　　从业十余年，21世纪不动产文华东路店店长范金辉经历了北京的限购、限贷、“9·30”政策、“3·17”政策等等，亲身经历了北京房价的起落变化，也见证了北京楼市的冷与热。而对于北京楼市“金九银十”二手房市场的表现，范金辉用前高后低来形容，并表示符合预期。

　　在范金辉看来，“认房不认贷”虽然主要利好新房市场，但二手房也蹭到了这波热度，新政出台后的前两周，对于门店以及经纪人而言效果立竿见影，给北京的“金九银十”开了一个好头。“从月度对比来看，门店9月到访量相比8月增长了50%左右，带看量增长了30%，成交量较8月有明显增长，一个突出特点是，成交节奏很快。客户给人的感觉特别‘着急’，是催着经纪人成交的。”

　　据范金辉观察，在政策出台之前，市场已经有关于放松的不少传言，这波属于“准备好”的客户集中入市。客户的购房意愿，甚至是买房的想法都比较成熟。政策发布后，他们的首付压力变小，可选择的范围变大，对于更大面积、更好户型、更高品质的房子也有了新的想法。因此，这些客群选择快速签约。

　　从9月中旬之后，市场就逐渐恢复到新政之前的水平，可以说比政策出台前略好一点，但也仅仅是略好。整体来看，利好“金九银十”的时间周期比较短，大概也就9月的前两周时间。但即便如此，范金辉依然表示“金九”是有的，因为门店9月的成交量较之前翻了有3、4倍。

　　但遭问及“金九”是不是年内最好的节点，范金辉也给出了肯定的答案——不如2、3月。“无论是我们门店自身，还是与其他门店交流，不管是成交、到访，还是带看转化，给我们最直观的感受，都不如2、3月。”

　　事实上，数据层面的表现，也和范金辉等前沿“一线”人员的感受是一致的。根据北京住建委官网数据统计，今年2月，北京二手房网签量为15316套，3月北京二手房网签量为22192套，达到年内峰值，此后5个月时间，北京二手房网签量均未超过1.4万套，6、7、8三个月更是回到“荣枯线”之下。直到今年9月，这一状态才遭打破，9月北京二手住宅网签量为14262套。

　　根据诸葛数据研究中心监测，从季度成交来看，北京二手房年内前三季度成交呈现“前高后低”的持续下行态势，一季度在积压购房需求集中释放的情况下，成交高位开场，达近两年内季度成交高峰，随着楼市复苏后劲不足，市场情绪以低温为主，二、三季度成交持续下滑。数据显示，2023年三季度北京二手住宅成交34940套，较上一季度下降9.3%。

　　“80%的客户叠加90%的谨慎”

　　面对新的市场变化，一线从业者不可能熟视无睹，更不能选择坐以待毙，范金辉和他的团队也在积极总结经验，为什么市场需求只是昙花一现？“政策出台后，市场最大的变数其实是购房者的心态。”

　　范金辉总结称，经过4-8月近五个月时间的市场洗礼，很多人对于买房、卖房已经变得相当谨慎，现在市场属于“只有卖掉才敢买”。“其实大部分客户尤其是置换客户，我们在接触中也了解到，他们对于‘一卖一买’变得更加谨慎，也更加保守一些，90%以上的客户只有出掉手里的房子，才会根据自己的实际情况再去买房。”

　　对于购房者心态的转变，范金辉直言这在之前是极少出现的。“一般置换客群，都是一边卖一边买，遇到条件合适的房子，可以先跟房主谈一个长周期，大部分在半年左右。只要房子没有大的问题，半年时间足够卖掉了。但现在的客户不敢这样，买了之后房子卖不出去，或者买了之后自己的房子大降价，有可能大降价之后，房子也很难成交。”

　　一个真实的案例，也是当下北京二手房置换的缩影。今年2月，吴芳(化名)因为孩子教育，再加上还有面积扩容的需求，便打算卖掉海淀学院路附近的一个一居室，置换到东城区的一个两居次新房。“东城的房子不错，很快就选好了，因为担心遭其他人‘横插一脚’，就立刻交了定金，然后跟房主要了半年的周期。”