“黑马”？“新闽系”？350亿元扩储上海的象屿什么来头

  象屿地产在沪又落一子。

  在上海第三批次首轮7宗地块出让中，象屿地产以地价上限16.93亿元竞得奉贤区奉贤新城15单元12A-01A地块，溢价率达10%，房地联动价约3.7万元/平方米。

  这家出身厦门国资的房企，近两年不断在上海跑马圈地，今年前9月在上海的销售额更是直接闯进前三甲，仅次于招商和保利。业内称，“在上海房地产市场，跑出了一匹厦门‘黑马’”。

  据克而瑞统计，象屿地产在今年前9个月新增土地货值131.5亿元，通过与招商蛇口、保利、浙江交投、滨江、路劲集团等众多伙伴合作，在房地产市场下行之际，象屿地产在上海走上了扩张之路。过去3年，象屿地产新增拿地总数为26块。

  “这意味着象屿地产在上海有强烈的补仓意愿。”某房地产市场人士透露，象屿地产在扩储过程中牵手的伙伴一类是国企、央企，借助它们在上海成熟的品牌与开发优势寻求迅速突破；另一类是过往存在交集的民营企业，以优势互补来降低自身风险。

  不过，伴随象屿地产的规模“狂飙”，其也陷入了营业收入净利双降的窘境，2023年上半年象屿地产销售收入较上年同期下降76.81%至6.38亿元，当期利润总额亏损了2.54亿元，归属母公司股东的净利润亏损2.8亿元，毛利率下降了 41.95%。

  象屿地产给出的主要原因系公司项目结转周期差异所致。

  “在行业深度调整期，各家房企经营表现不同，但整体赚钱能力在下滑，或经营亏损或投资亏损，象屿地产也不可避免。”业内人士直言。

  针对相关问题中国房地产报记者发送采访提纲致象屿地产媒体联系处，截至发稿，未获得回复。

  “公司根据资金储备及下属项目公司的开发进度，合理预计新增土地储备规模，拿地政策较为理性。”象屿地产在2023公司债券中期报告中阐述，考虑到历史房地产开发项目去化情况良好以及为了保持公司整体规模开始积极参与土地拍卖，较好地解决了或因房屋销售面积大于新增土地储备面积造成库存面积持续减少的问题。

  逆势拓储

  象屿地产逆势重仓上海的步伐明显提速。

  作为上海市重启招挂复合拿地后的首轮土地拍卖，本轮拍地共揽金197亿元。象屿地产击退保利、招商蛇口和奉贤发展，以总价16.93亿元竞得了奉贤新城地块，溢价率10%。在另外一宗采用招挂复合方式出让的静安区中兴社区地块，象屿地产也有参与竞拍，最终由保利以15.46亿元摘得。

  从象屿地产每轮拍地撒网范围之广不难看出，其深耕上海的决心和补仓的迫切。

  镜鉴咨询创始人张宏伟认为，象屿地产2003年就进入了上海市场，只是最近这两三年才把投资资源集中到上海，先后打造了几个“府系产品”，从其拿地动作来看一是在自身熟悉的区域补仓，二是通过合作借力发力做大上海规模，进而助推销售。

  对于奉贤新城区域象屿地产并不陌生，此前以合作方式开发了两个项目，即保利象屿公园悦府、象屿滨江悦府。当年象屿地产看中了上海“洼地”奉贤南桥，以21.5亿元总价、高达126.25%溢价率，击退中南、金地、旭辉、正荣等20多家房企拿下了奉贤区南桥新城16单元36-03地块，后开发为保利象屿公园悦府，于2019年10月开盘，目前该项目住宅价格约3.59万元/平方米。象屿滨江悦府于2020年8月开盘，目前项目价格约3.99万元/平方米。

  “此次象屿地产拿下的奉贤地块不算是奉贤新城核心地段，更偏向于金汇板块，上海郊区销售目前普遍承压，象屿地产能否实现销售目标还有待观察。”华东某房企内部人士表示，象屿在沪积极拓储自然是看好上海的市场容量和规模，但在市场预期一般，地段不具核心价值的情况下，象屿要适当考虑如何保证利润空间，比如象屿同进虹桥嘉悦府10月四期入市的认购率只有65%，不温不火的市场考验产品力的表现。

  过去两年间，象屿地产每年砸下约200亿元买地，其中大部分投向长三角核心城市，也让其成为规模排名上升最快的房企。2020年，象屿地产签约销售额徘徊在百亿元，2021年业绩增速达到38%，2022年业绩增速达到95%，全口径销售额从2020年的第157位上升至2022年的第56位，年销售规模直接攀升至300亿元级，单单上海市场就给象屿地产销售额贡献占比超过了70%。

  业内慨叹，“原来‘小而美’只是象屿集团对象屿地产的定位，而外界看到的是‘新闽系’开始走上了扩张之路。”

  规模跃进，350亿元砸向上海

  自2003年进入上海，融易新媒体消息，开始以上海为圆心布局长三角地区，到2016年溢价193%和126%高价拿下奉贤南桥两宗宅地，再到2019年在松江和奉贤拿下4宗租赁用地，2021年在一个多月时间里连下三子，地块总成交价超百亿元，象屿地产从未放弃过上海。

  “市场中一度传出象屿地产计划5年内在上海拿30宗地的消息并非空穴来风，说明象屿地产自身有规模诉求。”前述华东某房企内部人士透露。

  从投资脉络来看，象屿地产在沪的突飞猛进始于2021年。