一线生机 | 保利的马拉松

编者按：又一年“金九”，在多项政策叠加影响下，以一线城市为代表的楼市，信心有所复苏。正在经历深度调整的房地产行业，看到了触底回升的希望。

“道阻且长，行则将至”，中国房地产企业仍然在艰难环境中辗转腾挪，期望市场能够重回上行通道，并在这一轮周期中存活下来。

这个秋天，房企们是否等来了“一线生机”？观点新媒体将选取“北上广深”四个一线城市中八家表现各有特点的标杆企业，通过调研、观察他们的应对与调整，试图洞悉市场变局。

观点网 今年，各地马拉松赛事陆续重启，属于房地产的也马拉松迎来新的行情。

8月30日，广州、深圳两地率先取消首套房“认房不认贷”政策；9月20日，广州再出大招放松限购：越秀、海珠等六区可购2套房，非本市户籍2年社保可购房。

至此，广州成为年内第一个放宽购房条件的一线城市，是否会带动其他一线城市呢？

而广州作为保利发展的大本营，已开发、在建及规划项目逾百个，其中超20个项目将直接受到政策推动。

正如马拉松冠军朱马·因坎加说到，“只有具备充分的准备意愿，才能使得胜利的意愿变得有意义”。

在广州刚需、刚改项目竞争中，保利发展前期项目设计等方面已经很卷，新一波行情冲击下在销售方面又会怎样的表现？

洞察

自8月30日开始，广州在不到一月时间里发布三项重磅政策，首付比例和房贷利率均已下调，持续刺激需求端。

打响一线“认房不认贷”第一枪后，观点新媒体采访了第一太平戴维斯华南区住宅销售部董事刘晓南。

在刘晓南看来，眼下信心修复功能还有待观望，但是看盘的人可能会逐步增多；这一段时间，特别是临近国庆黄金周，可能会有一个小热潮。

因而，他认为目前的楼市情况是“基础空虚，后劲乏力，佯涨快售，能出尽出，机会或许在明年”；再谈及对接下来政策的预期，他表示，可能从政策层面应该会变得越来越宽松；不是出新政策，把原来的政策取消掉就很好。

9月8日起，广州房贷新政开始执行。首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于30%，利率下限为LPR-10BP；二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于40%，利率下限为LPR+30BP。

9月20日，广州市人民政府办公厅发布《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，优化住房限购和增值税免税年限和加大保障性住房建设和供给。

通知提到，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，广州本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。

镜鉴咨询创始人张宏伟对此表示，这增加了在核心主城区6个区的购房群体的基数，有助于释放越秀、海珠、天河、白云、南沙等这几个区的市场需求，尤其是改善需求。

“对于一手房而言，这轮政策的实施将导致需求资源的重新配置，非限购区将吸引部分外溢的刚性需求和改善需求，而核心区资源稀缺性和圈层将更加稳固。”刘晓南说到。

与此同时，将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

在刘晓南看来，增值税5改2，提升了房子的流动性，缩短了房产的交易周期。

张宏伟也认为，该政策配合“认房不认贷”、首付比例降低等措施，成为一线城市、强二线城市激活改善需求的“政策利器”，预计后续更多的一二线城市会普遍落地这个政策组合拳。

政策组合拳落地之后，广州房价是否能止跌回涨呢？刘晓南和张宏伟均表示，今年之内房价应该不会有明显的提升。

“这波行情有可能导致广州出现成交量的‘金九银十’，但对于价格来讲还很难涨，尤其是对于非限购区域的区域，这些区域仍然有去库存压力，房价不可能涨。”

张宏伟续指，对核心限购区域的楼市应该会逐步回温好转，预计年底可以企稳，甚至到明年3-4月继续有一波小阳春；而外围非限购区域，后续应有政策出台刺激消化库存。

广州中原发展研究部数据显示，截至8月末，广州全市库存量1210.3万平方米，去化周期16.6个月。

总而言之，今年楼市更多是以去库存为主，频频拿地的央国企需要抓住此次窗口期加快出货，进而降低在广州这个一线城市的竞争压力。

争夺