政府工作报告深读｜标本兼治化解房地产风险，限制性措施有望进一步减少

　　对于2024年房地产方面的工作部署，政府工作报告对房地产的表述增多，重点提及标本兼治化解房地产风险、加快构建房地产发展新模式、加大保障性住房建设和供给、满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求等方面。

　　两会表述作为当年房地产市场调控的重要指导文件，2024年房地产相关工作也遭清晰定调。

    连续2年未提“房住不炒”

　　从政府工作报告的表述来看，已连续2年未提“房住不炒”，不过业内认为，总基调并不会变。

　　诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出，自2016年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”后，在各大中央会议中遭频频提及，今年两会虽然依旧未提及“房住不炒”，但并不意味着房地产市场的总基调发生改变，其依旧是房地产政策的总方针。同时，自去年以来“房住不炒”罕见遭提及，或也是考虑到房地产复苏缓慢，市场情绪暂未明显好转、房价下行压力犹存等，基于这样的背景，似乎促需求、优化政策更合时宜。

　　标本兼治化解房地产风险

　　在更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险方面，政府工作报告指出，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。

　　今年的政府报告中，房地产再次遭列入“防风险”任务板块。

　　克而瑞地产研究中心报告指出，由于房地产行业产业链长、涉及面广，在投资、消费、财政、居民资产等领域中均占有重要地位，防范地产风险蔓延成为防范化解重点领域风险的首要任务，要压实企业主体责任、部门监管责任、地方属地责任。对此，政府工作报告提出，“对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持”。

　　“标本兼治化解房地产风险仍是2024年防风险重要目标，鉴于当前房地产企业整体资金面依然承压，特别是民营企业经营压力大，稳住市场主体是今年行业重要工作之一。”中指研究院市场研究总监陈文静说。

　　广开首席产业研究院资深研究员马泓也指出，当前房地产市场风险主要是房企流动性风险，尽管部分头部房企风险得到改善，但住房销售不佳导致房企经营收入持续下滑，也致使其市场化融资难度增加，超过四成上市房企现金短债比不到1，整体房企资产负债率处于70%以上偏高水平，房企风险仍然令人担忧。

　　另根据第三方研究机构中指研究院发布的《2024年1-2月中国房地产企业销售业绩排行榜》，2024年1-2月，TOP100房企销售总额为4762.4亿元，同比下降51.6%。

　　从政策确定来看，通过融资协调机制推送房地产项目“白名单”确定项目融资是支持房企融资的主要方式。今年年初，住建部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，随后各地政府及银行金融机构积极跟进、对接，根据住建部通报数据，截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。

　　加快构建房地产发展新模式

　　在健全风险防控长效机制方面，政府工作报告指出，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。

　　2021年中央经济工作会议首次提出“探索新的发展模式”，近两年行业新发展模式的探索持续深化。本次政府工作报告提出“加快构建房地产发展新模式”，与去年中央经济工作会议提法一致。

　　陈文静指出，地产发展新模式从最初的“探索”到推动新旧模式“平稳过渡”，再到“加快构建”，表明当前地产发展新模式的内涵已经逐渐清晰。长期来看，房地产新模式内涵丰富，从行业角度，预售制度改革、完善住房保障体系、租购并举以及土地管理制度改革、完善金融财税配套制度等是地产发展新模式的重要方向。

　　从企业发展模式来看，在新形势下，伴随着行业加快构建新发展模式，房企也应顺势而为，积极探索适合自身发展的新模式，轻重并举或是重要方向，存量运营重要性提升，代建、物业服务、商业运营、长租公寓等方面具备发展空间。

　　加大保障性住房建设和供给

　　政府工作报告还指出，加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度。

　　首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，保障房与商品房市场双轮驱动、双轨运行，在保障房领域体现为政府的责任与担当，做到应保尽保；在商品房领域完善相关基础性制度，让市场有效发挥更大的作用。