政府工作报告深读｜标本兼治化解房地产风险，限制性措施有望进一步减少(2)

　　可以看到，近日，住建部在《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》中提到，要完善“保障+市场”的住房供应体系，明确“以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求”“要将保障性住房建设作为住房发展规划的重要内容”。

　　当前，在住房保障体系中，主要包括配售型保障房和配租型保障房。

　　从配售型保障房来看，2023年8月，《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出配售型保障房的发展思路以来，多地公布了首批或2024年配售型保障房的建设计划，深圳、广州、福州计划1万余套。从配租型保障房来看，根据国家统计局公布数据，2023年，保障性租赁住房开工建设和筹集213万套(间)，超额完成了年度计划量，2021-2023年保租房合计建设和筹集量约573万套(间)，完成计划量66%；根据中指监测，目前多地已发布2024年保租房筹集目标。整体来看，今年保障性住房供给量仍将继续增加，以更好地满足居民住房需求。

　　完善商品房相关基础性制度方面，或主要包括土地管理制度、商品房预售制度、住房财税金融制度等方面。

　　赵秀池认为，根据工作报告精神，2024年房地产政策仍然需要因城施策，各地结合其新型城镇化的实际情况和房地产供求关系情况优化相应的房地产政策，多出台有利于房地产市场发展的政策，继续通过保障房建设、城中村改造、平急两用基础设施三大工程加快构建房地产发展新模式。

　　限制性措施有望进一步减少

　　政府工作报告还指出，满足居民刚性住房需求和多样化改善住房需求。

　　同时，政府工作报告强调促进消费稳定增长。从增加收入、优化供给、减少限制性措施等方面综合施策，激发消费潜能。

　　克而瑞地产研究报告指出，今年年初住建部曾表态“充分赋予城市房地产调控自主权”，预示着地方因城施策空间进一步打开，随即北上广深等一线陆续松绑限购，释放积极信号。结合政府工作报告“满足居民刚性和多样化改善住房需求”“减少限制性措施”等相关表述，预计今年一线调控趋松、二三线完整放开的总趋势不会变。

　　中指研究院预测，2024年预计更多城市将结合自身情况及时优化调整相关政策，一线城市或继续优化限购政策，如优化郊区、大面积段限购政策，二线城市有望完整取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房贷利率等政策依然具备空间。另外，未来郊区住宅项目容积率1.0限制或迎来调整，低容积率更宜打造高品质产品，以满足居民多样化改善性住房需求。

　　城中村改造有望加速推进

　　政府工作报告提出，把加快农业转移人口市民化摆在突出位置，深化户籍制度改革，完善“人地钱”挂钩政策，让有意愿的进城农民工在城镇落户。同时，稳步实施城市更新行动，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。

　　58同城董事长兼CEO姚劲波认为，城市更新行动是长期目标，也是房地产进行新周期精细化发展的重点所在，包括 “平急两用”公共基础设施建设和城中村改造的“三大工程”是未来城市发展的长期目标。从2024年来看，不少城市已经落实了城中村改造的目标，对于保障房建设也在有条不紊地进行中，这在解决人群居住品质提升的同时，也会增加今年市场购房需求，对于推进特大超大型城市房地产供需稳定将起到重要作用。

　　今年2月22日，国开行召开服务“三大工程”现场推动会，截至今年2月20日，全行已发放城中村改造专项借款360多亿元，涉及北京、上海、广州等32个城市223个项目，惠及城中村居民26万户，支持建设安置房54万套”。业内认为，随着资金的逐渐落位，预计各地城中村改造的推进也将进一步加速。