降低存量房贷利率呼声再起：按揭市场正从“卖方市场”进入“买方市场”

　　2023年7月15日，国家统计局发布数据显示，2023年6月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，各线城市新建商品住宅销售价格环比持平或略降、二手住宅环比下降。图为2023年6月21日，太原，民众在售楼部查看商品房户型。中新社记者 韦亮 摄

　　房贷利率的一升一降牵动着老百姓的神经。在央行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款后，存量房贷利率是否会下调成了购房者最关心的话题之一。

　　近日，有媒体报道称常州市部分银行同意下调存量房贷利率，此事引发市场广泛关注。然而，随后，该媒体将“也有银行同意下调存量房贷利率”等关键词从报道中删除。

　　7月21日，记者就存量房贷利率能否协商一事致电常州几家商业银行，其中一家商业银行的工作人员回应：“我们只有商转公(住房商业贷款转公积金贷款)，但没有听说过可以商量房贷利率的。”

　　首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，在房贷利率下行的情况之下，降低存量房贷利率是必然的。

　　她说，一些早期选择固定利率的购房者苦高房贷利率久矣，银行主动有所作为，更能赢得老百姓的信任。

　　利差持续扩大，提前还贷潮仍在持续

　　随着我国新发个人住房按揭贷款利率持续下降，存量房贷与新发放房贷的利差不断扩大。

　　央行发布的数据显示，上半年，新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。仅从6月来看，个人住房贷款利率为4.11%，同比下降0.51个百分点。

　　贝壳研究院监测数据显示，7月，百城首套主流房贷利率平均为3.90%，触及历史低位，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10个基点。

　　然而，相较于当下较低的房贷利率，前些年购房者的房贷利率相对处于高位，其中一些人的房贷利率甚至超过6%，不少购房者选择提前还贷来应对较大的利差。

　　前几年，90后女生张冉(化名)在江苏昆山购房时房贷利率是6.4%。如今，每月2500多元的还款额中只有几百元是本金，利息超过了2000元。为了尽快还清贷款，她平时会做一些兼职。张冉计划用两三年时间提前还清贷款，算下来，可以省30多万元。

　　提前还贷潮仍在持续。此前，在国新办新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜解释，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资，提前偿还存量贷款的现象大幅增加。他指出，这种现象对住房需求并不构成影响，是居民资产配置的调整。

　　在理财方面，居民存款意愿持续增加。今年上半年，人民币存款增加20.1万亿元，同比多增1.3万亿元。并且随着理财打破“刚兑”，以及去年年底一些理财产品甚至出现“破净”现象，居民选择提前还款的意愿也在增加。

　　按揭贷款存量资源“争夺战”或将打响

　　在发布会上，邹澜表示，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

　　这被不少业内人士看作是存量房贷利率下行的信号。目前来看，还没有银行明确宣布同意下调存量房贷利率。

　　降低存量房贷利率难在哪儿？赵秀池指出，降低存量房贷利率，银行的收益会降低。银行是一个特殊的企业，一定程度上靠存贷款的利差维持生存，降低存量房贷利率，等于减少了利差收入。

　　但是，购房者提前还贷以降低贷款成本，银行是拦不住的。赵秀池说，允许在存量房贷利率高处“站岗”的借款人与银行协商降低利率是必然的。她建议，银行统一将之前存量房贷固定利率转化为基于LPR(贷款市场报价利率)的浮动利率。

　　而此前在发布会上，邹澜介绍，上半年，从银行房地产信贷结构看，房地产贷款余额一共是50多万亿元，其中个人住房贷款余额接近40万亿元。“个人住房贷款余额总体略微减少。”

　　“按揭市场正从‘卖方市场’进入‘买方市场’。”在广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，一季度存量房贷余额开始减少，这或将成为一个大趋势，意味着按揭贷款的“蛋糕”在变小。对于银行来讲，房贷作为优质资产，是各个银行争夺的重点。

　　李宇嘉认为，未来，住房信贷市场进入存量时代后，除了自上而下的“降利率”，也将出现自下而上的存量房贷“降利率”，住房信贷存量资源的“争夺战”预计很快就会打响。随之而来的是，银行的经营行为也将发生很大变化。例如，银行“跳”出来降低LPR的加点水平，以争夺客户，具有一定的必然性，既包括以低利率争取新客户办理按揭，也包括以低利率吸引其他银行的客户来办理“转按揭”以置换旧的贷款等。