解读｜如何看待“我国房地产市场供求关系发生重大变化”？

　　7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。

　　会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。

　　对于房地产方面的表述，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出，整体来看，供需两端齐发力是本次政治局会议传递的重要方向。

　　房地产市场供求关系发生重大变化

　　中央政治局会议指出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

　　易居研究院研究总监严跃进指出，“我国房地产市场供求关系发生重大变化”这句话最早在7月14日国务院新闻发布会有过相关表述。中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度。此次政治局会议再次提及，是此次会议关于房地产定调的最核心话语。

　　中指研究院市场研究总监陈文静指出，此次会议明确当前我国房地产市场的供求关系发生了重大变化，2022年我国总人口出现首次下降，城镇化进程放缓，人均住房面积明显提升，户均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到满足，房地产市场已经进入新房见顶后的回落阶段。

　　同时，广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提到，目前，房地产供需、居民预期和行为、开发商的行为等都已发生了彻底的改变。突出表现在，居民按揭买房的积极性下降，对未来市场预期发生改变，持有房产的意愿下降(二手房挂牌量急剧攀升)，房屋的流通速度明显下降，银行按揭贷款余额首次减少，开发商大规模储备地块的时代结束等等，这都是过去没有的现象，而且是趋势性的现象，预示着房地产行业和市场的重大变化。因此，我们的管理政策也要发生根本性的改变，即从防过热转到防过冷，关注房价的大幅波动，从增量转到存量，从“有没有”转向“好不好”来满足居民需求。

　　如何“适时调整优化房地产政策”

　　陈文静指出，在新的发展阶段，本次会议强调“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”，房地产政策的优化仍将以因城施策的方式推进，整体力度有望加大。

　　植信投资研究院资深研究员马泓指出，相较于4月中央政治局会议内容，下半年住房政策在需求端有望加大支持力度，部分符合条件的一线和重点二线城市可能适度取消限制性购房政策，此前已经有若干城市调整了部分片区的限购、限贷、限售政策，未来可能会有更多城市加入，以激活购房需求。

　　同时，陈文静提到，本次会议通稿整体基调更加积极。当前房地产市场调整压力较大，多地新房、二手房价格均处于下跌通道，投资需求已明显减少，在当前的市场背景下，更好地支持刚需和改善需求仍是政策方向。

　　中央政治局会议指出，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　马泓提到，与4月的政治局会议相比，政策延续了坚持促进房地产市场平稳健康发展的长期目标。同时，突出因城施策用好政策工具箱。当前我国房地产市场分化特征明显，一线和重点二线城市房地产销售、投资等重要指标运行相对平稳，占比较高；但三四线城市房地产市场相对低迷，政策要加以区分。此外，继续支持“刚需和改善性住房需求”。

　　李宇嘉认为，基于二季度以来商品房市场下滑明显，企稳态势不足的情况，基于托底的需要，下半年或会在热点城市优化限购政策执行范围，优化“认房又认贷”，降低按揭利率等方面，继续进行因城施策的优化，热点城市外围区域可能松绑限购，非热点城市可能调整“认房又认贷”到“认房不认贷”。但要注意的是，需求端的政策仅限于托底，国家并不希望看到刺激的场景。而且，这类政策的效果并不大。因为，居民买多套房(松绑限购)和多贷款(认房不认贷)的预期明显减弱，且其收入水平、就业预期也不支持买多套房和多贷款。很典型的是，深圳取消了二手房参考价，并未带来居民多贷款买房，反而是更多房源低于参考价成交。

　　防风险仍是今年房地产工作的主基调

　　中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险。