万达IPO新进展：证监会关注出租率准确性、短债风险等焦点问题

界面新闻记者 | 牛钰

珠海万达上市进程再有新消息传来，证监会要求万达补充更新备案材料。

近期，证监会国际部对5家企业出具补充材料要求，分别为拟赴港上市的珠海万达、方舟医药及臻和科技，和拟赴美上市的有家保险、环球默菲。

证监会国际部对珠海万达提出了六个问题，融易新媒体，涉及分红、内控制度、商场出租率否存准确、控股股东短期偿债风险情況以及上市募集资金的用途等方面。

核心点即是珠海万达与母公司万达集团的关系，涉及上市平台的独立性、关联交易、资金往来、股权回购等，比如“对赌协议”所设计的关于珠海万达上市时间和实现业绩有关的股权回购、提前还债等安排。

其中对于业绩和出租率问题，根据招股书信息显示，2019年-2021年珠海万达在管商业广场平均出租率为98.8%，证监会要求补充期内商业管理费和租金的实际收缴情况、与同期同行业可比情况来说明出租率的计算口径及其准确性，并说明在考核和内控制度方面，有无防止虚报出租率和收缴率的相关有效措施以及实际执行情況。

这个问题的传闻始于今年2月底，一位自称是万达员工的网友发帖称，大连万达商管数据造假，其中涉及租金收缴率、招商率、客流等方面，以及强迫商户、员工借钱补租金收入的缺口。

大连万达商管5月底对此进行过辟谣，称公司相关对外披露的财务数据均由知名审计机构审计、业务数据由珠海商管上市联席保荐人等机构尽调确认，业绩不存在造假情况。

此外，根据招股说明书，珠海万达报告期内（2019年至2021年及2022年上半年）累计现金分红132.73亿元，这一金额甚至超过同期公司经营活动现金流量净额合计数115.48亿元。

除上述分红外，2022年9月23日珠海万达股东大会审议通过分红34.78亿元的议案，上市后，珠海万达董事会也拟在股东大会上建议至少将年度可分配利润的65%用于分红。

对此，证监会要求珠海万达说明报告期内现金分红金额以及未来现金分红政策的合理性，对公司偿债能力和持续经营能力是否存在重大影响，以及大额现金分红的情况下，实施本次融资的必要性和合理性。

在融资方面，珠海万达还需补充说明加强募集资金使用管理，细化募集资金用途所采取的保障措施和相关安排，并就本次发行上市募集资金不会直接或间接流入房地产开发领域出具承诺。

对于证监会要求补充备案资料，一位知情人士对界面新闻表示，相较于此前没任何反馈信息传出算是好消息，说明监管层对于珠海万达上市的审核在正常推进中，万达方面当然也会积极配合。至于补充的备案材料文件，可能并不会公开。

“从流程而言是个既定工作程序，没有什么好坏之分，只是表明工作在推进而已。至于万达的补充资料和问题回复能否顺利拿到大路条，还有待观察。”IPG中国首席经济学家柏文喜对界面新闻表示，对于完全实行注册制与市场化的港股上市事项而言，无论拟上市主体还是监管机构，尊重既定规则与公开标准应该是最基本的。

上市进程一波三折让万达面临流动性考验，近期多家评级机构下调了大连万达商管的信用评级。

6月5日，标普将大连万达商管长期发行人信用评级由“BB+”下调至“BB”。标普表示，由于珠海万达IPO延期，万达集团融资渠道不断收窄，风险增大，万达商业的姊妹公司万达地产集团的房地产销售低于预期，使该集团的情况进一步恶化。

5月31日时，惠誉也下调了大连万达商管的评级至“BB-”，下调是基于万达地产的流动性因公司寻求短期银行贷款展期而下滑，从而导致万达集团的合并信用状况趋弱。

如今万达依然在努力推进上市事宜，在今年4月底第三次招股书失效后，正在准备第四份招股书的内容。