租购并举住房制度加快建立 长租房形态持续丰富

　　建立房地产业发展新模式，租赁市场如何发力？促进“租购并举”住房制度加快建立，从租房品质、长租服务、市场规范等方面加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题，促进房地产开发企业在租赁业务中寻找新的增长空间，促进金融机构进一步探索住房租赁REITs模式等，正成为探索房地产业发展新模式的重要方向。

　　租购模式正在发生变化

　　近年来，我国住房租赁市场体系和制度建设明显加快，租房市场迎来诸多可喜变化。

　　据贝壳研究院租赁分析师黄卉观察总结，从市场交易端来看，租客的议价能力提升，成交周期拉长、降价成交占比持续扩大；从市场需求端来看，“95后”“00后”逐步成为租赁市场主力，对品质服务的需求提升，融易新媒体，家庭型租客对于机构化、分散式大户型产品需求增强；从市场供给端来看，保障性租赁住房、租赁机构房源快速增加、分批入市，多地鼓励业主将闲置房屋出租；从租赁机构端看，随着监管政策不断细化，租赁机构经营逐渐规范，市场乱象得到有效遏制，机构化经营模式趋于成型。

　　“重购买，轻租赁”的传统观念正在逐步被打破。“‘租购并举、先租后买’的住房消费模式正在形成。”广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，以广东省为例，本地住房租赁市场较为活跃，该省城镇家庭户中居住在各类租赁住房的比例约为50%，近年来这一比例有继续扩大的趋势，租赁市场日趋活跃。据不完全统计，截至2020年，广东省租赁住房1800万套(间)以上，其中，广州、深圳、佛山实际租赁住房规模已超过自住的商品住房规模。

　　“近年来，租赁需求在增加的同时，短租需求不断演化为长租需求，这其中既有新进入城市的新市民和年轻人，也有长期打工、长期租赁的农民工及家庭，还有从租房到买房转换周期较长的长租者，租赁人群、租赁模式趋于多元化。”李宇嘉表示，在珠三角城市调研发现，年轻人、新市民租赁需求开始稳定，并逐渐接受长期租房。

　　黄卉表示，“先租后买”正成为租客居住选择的重要路径。“随着近几年住房租赁市场不断出清、市场监管力度提升、机构化品质服务增加、租赁房源供给多元化，租客对于租房的意愿度显著提升。”

　　数据显示，2020年我国城镇租房家庭户占比约为21.1%，较德国、美国等租赁市场发展较为成熟的国家仍有差距。随着我国经济社会持续发展，流动人口规模有望逐步扩大，核心一二线城市租房人口比例仍有可能进一步提高，城市住房租赁需求将迎来新的增长空间。

　　保租房供给不断加大

　　当前，市场上的租赁住房主要以私人出租房为主，租赁关系不稳定、租赁供需错配等现象存在。从长远来看，住房保障体系中的政府补位作用不容忽视。当前，我国正在加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。

　　保障性租赁住房已成为未来解决大城市住房难题的着力点。专家介绍，与此前公租房等保障性住房相比，保障性租赁住房有几个明显的政策特点。

　　首先，公租房主要保障对象是城镇住房、收入“双困难”家庭，而保障性租赁住房重点是在人口净流入的大城市，解决新市民、青年人的阶段性住房困难问题。“保障性租赁住房坚持小户型、低租金。原则上，户籍所在地、收入水平这些公租房的传统准入标准，都不会成为保障性租赁住房的限制。”中指研究院研究副总监徐跃进表示，比如，刚毕业工作的大学生可能不符合公租房的收入准入标准，但住房存在困难就可能成为保障性租赁住房的保障对象。

　　其次，公租房主要是由政府投资建设或发放货币补贴，而保障性租赁住房要充分发挥市场机制作用，鼓励多方参与，引导多主体投资、多渠道供给。“保障性租赁住房的供给主体可以是政府，也可以是农村集体经济组织、企事业单位、工业园区、房地产开发企业等经营主体。土地来源渠道也更多样化。”徐跃进说。

　　最后，对保障性租赁住房的政策支持力度明显强于之前各类保障性住房。尤其在金融领域，支持符合条件的保障性租赁住房项目申报基础设施不动产投资信托基金(REITs)。“2021年国家发展改革委发文，首次将保障性租赁住房项目纳入公募REITs试点行业范围，2022年首批4只保障性租赁住房REITs成功获批上市，打通了长租市场的‘融投管退’闭环运作模式。”黄卉说。

　　根据住建部公布的数据，“十四五”期间，全国计划筹集建设保租房870万套，其中人口净流入较多的40个重点城市计划筹集保租房650万套。2021年至2022年，全国已筹集建设保租房约360万套，“十四五”目标完成率约40%。