房企投资拿地默契十足：都要换仓一二线，好地块更难抢

界面新闻记者 | 黄昱

在经历了以确保现金流安全为首要原则的一年半时间后，成功上岸的房企需要尽快恢复拿地、开发、销售的良性循环，这将是决定接下来行业格局的重要分水岭。

众所周知，在2022年这行业最艰难的一年中，除了少数央国企外，大部分房企都大幅缩减了拿地。

对于今年的投资拿地方向，多家头部房企在近期的业绩会均表示，会换仓到核心城市、核心板块。

当聚焦核心城市、核心板块拿好地成为共识时，优质地块的竞争将更加白热化。南京、杭州、苏州、广州、深圳等城市近期土拍都出现了触顶摇号地块，民企参与的积极性也有所提升，但土地获取率并不乐观。

换仓一二线城市

如今有勇气召开2022年年度业绩发布会直面媒体和投资者的房企，基本都是已成功上岸的的企业，也会是今年拿地的主力选手，包括保利发展、中海地产、招商蛇口、越秀地产、建发房产等央国企，以及碧桂园、龙湖、美的置业等民企，以及以万科为代表的混合所有制企业。

随着地产行业进入规模缩量、结构性分化的阶段，从低能级城市换仓到高能级城市，这是当前房企经过行业深度调整后的主流选择。

最大央企开发商、去年晋升行业销售规模第二的保利发展在近期发布的《保利2022-2023年房地产行业白皮书》指出，过去部分房企投资拿地以资源获取为导向，不考虑真实居住需求，盲目在远郊拿地，甚至下沉五六线城市，需求退潮下陷入困境。

部分弱二线和三四线等低城市的存货，正成为房企急于甩掉的包袱。

招商蛇口总经理蒋铁峰指出，2021年下半年到2022年很多房企出现危机，以及不少房企出现利润大幅下滑的原因主要就是来自这些弱势产品。

“三四线之王”碧桂园也从去年开始系统性调解土储结构。碧桂园执行董事及常务副总裁程光煜指出，市场下行期，三四线城市的稳定性弱于一二线城市，去年碧桂园虽然新增土储不多，但7成都是在一二线，今年投资方向会聚焦一二线核心城市的核心板块。

2023年碧桂园已重启拿地，优中选优、重质轻量，计划在3-5年的时间内通过新增土储布局的调整，将一二线对三四线的货值比例从40比60提升至50比50，以支撑公司未来业绩的稳健发展。

另一家民营房企龙湖，也强调要聚焦核心城市的核心区域来布局。龙湖集团执行董事、高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠表示，2023年要严格投资刻度，尽可能优中选优，布局20个主力城市和14个机会城市。

“和前几年相比，美的置业的布局已经聚焦很多。”美的置业董事会主席兼总裁郝恒乐指出，今年对土地的研判上会更加理性，更加慎重，更加聚焦，绝对不会多点开花，基本上围绕已布局的这些区域，同时并不是这些区域的每一个城市都会增加，而是聚焦结构性缺货的城市。

对于“不差钱”的央国企来说，投资聚焦也是如今的核心策略。

在中海地产董事局主席颜建国看来，房地产行业重中的城市会进一步分化，一二线城市抵御周期波动的能量更强，三四线城市波动调整更大。

在现金回款比较好的情况下，中海地产今年的投资仍将相对进取，投资拿地金额规划了双位数的增长，但特别看中项目的确定性和回报率。

去年以来，招商蛇口也在积极换仓，进一步聚焦其所划定的“强心30城”和“深耕6+10城”，同时项目要求达到内部要求的城市好、政策面好、团队好、区域好的“5好”。

“从前两个月的数据来看，楼市确实是有要复苏的迹象，但结构性机会明显，市场分化越来越严重，不好的地方确实也卖不出去。”越秀地产董事长林昭远表示，公司现在是抢节点，比较好卖的项目就抓紧推出，抓紧去化，抓紧回流，回流之后抓紧去投资更好的机会的项目。

核心地块竞争更激烈

民营房企也在重返土拍市场，但好地块的竞争异常激烈。