最高吃亏超200亿，六成上市房企告示预亏，毛利下降、计提大额减值是主因

界面新闻记者 | 黄昱

净利润下滑成为房企2022年业绩主流。

截至3月8日，73家上市房企发布了2022年盈利预警或业绩快报，其中43家企业预亏，占比近六成，预亏最高的超过200亿元，而按照预告亏损利润下限计算，总亏损额将超过1700亿元。

另外34家央企、国企和混合所有制企业中，也有17家预告2022年归属股东净利润亏损，预告亏损占比50%，其中包括华侨城、首开股份、美好置业、北辰实业、华远地产、格力地产等知名房企。

民营房企亏损占比更高，39家民营企业中有25家预告去年归属股东净利润亏损，占比超过64%。

在民营房企普遍面临亏损的市场环境下，即便是规模最大的碧桂园（02007.HK）也未能幸免。

3月13日，碧桂园发布盈利警告，预期截至2022年12月31日止年度可能录得剔除公允价值变动、汇兑净损益等影响后的归属于公司股东的核心净利润介乎约人民币10亿元至人民币30亿元，预期股东应占亏损介乎约人民币55亿元至人民币75亿元。

2021年，碧桂园实现归母净利润约268亿元。

在公告中，碧桂园将归母净利润亏损归因于三个方面：毛利率下降、计提资产减值、汇兑损失。

为了显示自身现金流相对安全，碧桂园董事会特地指出，影响碧桂园盈利的影响多位非现金性质。所谓“非现金性质”则主要指计提资产减值和汇兑损失，融易新媒体，属于“浮亏”，暂时不会直接对现金流带来影响。

碧桂园总裁莫斌曾在去年初表示：“在房地产行业市场上行的时候，我们以销售额作为内部考核的目标；在市场平稳的过程中，我们以现金流的回款作为内部考核的目标；当现在出现市场下行的时候，我们是以可动用资金作为内部考核的目标。”

以守住资金安全为底线，去年碧桂园在拿地上十分谨慎。据中指研究院数据，2022年碧桂园权益拿地金额仅有61亿元，排名第66位。

毛利率下滑是多数房企净利润下滑的重要原因。亿翰智库统计数据显示，2018年以来，典型房企毛利润率和净利润率进入下滑通道，2021年毛利润率、净利润率均值为21.1%、7.3%，分别较上年下滑4.5个、4.6个百分点。

碧桂园表示，受房地产行业整体经营不佳及疫情影响，其2022年开发业务结转毛利率下降。

同情况也发生在2021年。财报数据显示，2021年碧桂园实现毛利率约17.74%，而2020年同期约为21.8%。在此背景下，2021年碧桂园归母净利润下滑约23%。

2021年业绩发布会上，碧桂园首席财务官对毛利率下滑的原因做出了解释，一方面是2017年、2018年的高价地进入交付期，另一方面是2021年下半年销售环境恶劣，“以价换量”甩货严重，销售比预期要差。

众所周知，2022年销售市场的情况较2021年下半年并未有明显好转，各大房企销售下滑严重，“以价换量”成为常态。

据克而瑞数据，2022年，碧桂园约实现全口径销售额4643亿元，同比下降约39%，降幅略好于百强房企约41.6%的平均降幅，虽然仍维持住了销售规模第一的位置，但位居第二的保利发展已仅比其少不到100亿元的销售额。

为了维持住一定的规模水平，碧桂园势必是要牺牲一部分利润的。

值得一提的是，与2021年不同，碧桂园2022年的归母核心净利润与归母净利润数值差异较为明显，这部分则受公允价值变动、汇兑净损益等影响。