集中供地开始灵活调整，继融资端后土地市场能迎来拐点吗？

深圳今年的第四批次集中供地依然表现不佳。

11月25日，深圳推出的7宗地块成交6块，1宗流拍，成交总金额97.27亿元。不到百亿的总成交额，在前几年土地市场的高点时，甚至在深圳不够买下一块地。

虽有地块流拍，但这一轮深圳供地还是有积极信号，参与房企的数量明显增加，尤其是民营企业。

据深圳规划和自然资源局数据显示，参与这次土拍的企业共计53家次，其中民企22家次；除本地企业外，融易新媒体，外地企业达到33家次。不过最终绝大部分还是由国资企业拿下。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，房企这次参与度高主要还是地价比较低，地块区位较优，政府让利也较足，同时企业也有补仓需求。而且，近期资金面的政策利好，也在预期上有促进作用。

但总体来看，短期内土地市场回暖趋势仍不明朗。

从去年22个重点城市试点“两集中“供地后，一般是按照每年三轮的节奏来供地。

深圳今年出现第四批集中供地，本身也是因为土地市场不景气。而打破集中供地年度不超过三次的限制，不仅只有深圳，北京、上海和广州另外三个一线城市也启动了今年的第四轮供地，北京将在11月底竞拍，上海和广州则在12月。

为了以更灵活的方式稳定土地市场，核心二线城市中，南京、武汉和苏州等都启动了年内的第五轮供地。

随着土地市场进入新阶段，各地开始因城施策对“两集中”供地模式进行适当调整，这将成为今后土地市场的大趋势。

供地变奏调整

2021年2月，“两集中”供地政策开始在22个试点城市施行，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且全年住宅用地供应不能超过3次。

彼时政策的初衷是为了通过集中公开出让提高市场信息透明度，保障充足土地供应，从而达到降低土地市场热度、稳定地价的目的。

除22城之外，2021年还有徐州、西安、南昌、东莞、金华、温州等城市主动加入了“两集中”供地的队伍。

22个试点城市的第一轮集中供地在2021年6月底全部结束，在当时房地产市场仍处行情火热的情况下，各大房企的参拍热情高涨，不少热点地块溢价率和成交价刷新记录。

为抑制高溢价，同时平稳地价，从去年第二轮集中供地开始，各大城市开始调整土拍规则。但众所周知，下半年后房地产市场进入调整期，一批民营房企主动退出了土地竞拍，土地市场开始明显降温。

到今年，各城市供地的目标已经从减少高溢价地块变成了提升房企拿地积极性。

克而瑞研究中心高级研究总监谢杨春指出，自去年22城试点土地集中出让以来，随着土拍热度的变化，集中供地的土拍政策整体呈现“松-紧-松”的格局。除了降地价、提销售限价等常规手段外，在降低参拍门槛中，对于竞拍企业的资质要求也在不断宽松。

为了减少集中拿地给房企带来的资金压力、增加房企参与拿地的积极性，徐州、西安、南昌等部分自发跟进“集中供地”的城市以及22城中的长沙，已选择退出“集中供地”模式，逐步恢复常态化供地。同时，22城中多地都将供地批次增加到四批、五批、甚至六批。

厦门、济南、青岛、重庆、深圳等城市在今年初就明确将集中供地从三批增加到了四批，后来广州、天津等陆续发布四批次供地公告，如今南京、武汉、苏州、无锡已经进入第五批集中供地周期，武汉更计划还有第六批供地。

据中指研究院监测，今年三批次推地时间较去年均提前，但在市场下行、企业拿地意愿较低情况下，土地推出规模普遍缩量。

截至10月27日，22城中已有19城发布三批次土地公告，22城全年供地计划完成率不足五成，其中长春、重庆不足三成。

即便如此，在房地产大环境未有明显改善的情况下，土拍市场的低温态势未改。

据中指研究院统计数据，已完成三批次土拍的16城整体流拍撤牌率11.3%，较二批次上升3.3个百分点；成交地块中达上限地价的地块占比仅11.5%，较二批次下降13.5个百分点；底价成交地块占比达75.7%，较二批次提升17.0个百分点。

截至11月23日，除了沈阳、长春、郑州、重庆外，22城已有18城成了三轮集中供地，共计出让土地352宗，涉及土地出让金4692亿元。