房托基金领展中期收益超60亿港元，暂不考虑大型收购

同今年上半年在全球市场的活跃投资相比，下半年的领展（0823.HK）几乎没有了大型投资动作。

在11月9日领展的中期业绩会上，领展董事会主席聂雅伦表示，在加息情况下，为保障资产负债表规模，目前不考虑进行任何大型收购，并谨慎、选择性地等待重新定价和在困境中出现的收购机会。

依靠过往多元化的投资组合，领展的中期成绩单还是出现增长。

领展公布的截至2022年9月30日止六个月中期业绩显示，期内领展实现收益60.42亿港元，物业收入净额45.87亿港元，分别同比增长4.6%及4.5%。

作为亚洲最大的房托基金，领展的投资物业组合估值上升5.0%，达到了2234.85亿港元。其中有108.53亿港元的公平值收益，还有约38.18亿港元的资产收购。每基金单位资产净值增加4.9%，达到80.86港元。

在物业营运方面，领展香港零售物业组合出租率仍维持在97.5%的水平。平均续租租金调整率有所上升，由此前的5.9%升至8.5%，平均每平方呎租金为63.2港元。

内地物业项目中，得益于大湾区的物流物业开始贡献新的收入，总额按年增长3.3%。但因疫情影响，领展内地资产的物业收入净额按年轻下降1.2%，租金收缴率维持在90%的水平。

对于内地物流市场，领展仍十分看好，目前除了东莞及佛山两个现代物流项目在期内贡献收入外，领展在今年5月提出进一步收购位于长江三角洲嘉兴及常熟的三项物流物业，其中嘉兴物业已于6月29日完成收购。

领展表示，融易新媒体，目前内地的物流业存在供需失衡，领展将继续探索相关投资机会，并正逐步建立本地团队监督物流业务，以支持该领域的增长策略。

在业绩会上，领展管理层表示，公司仍然看好内地的零售业务，但也要考虑价格和回报率、有什么项目和机会存在。

资本管理方面，期内领展从不同渠道取得合计67亿元的多币种贷款融资，以补充流动资金，及支付在澳洲及中国内地的策略收购。

截至2022年9月30日，领展的负债比率由22%微升至22.7%，平均借贷成本处于2.5%的低水平。

对于资产负债情况受美国加息的影响，领展首席财务总裁黄国祥表示，资产负债表中超过一半的债务为定息，平均借贷率是2.5%，如果息口升至3.5%，将产生额外2亿港元融资的开支。公司会尝试去管理整体，整体的债务或者杠杆的规模。

对于领展上半年业绩的表现，高盛在研究报告中认为大致符合预期，基本利润按年增长1.3%，反映其新收购资产贡献的净财产收入(NPI)按年增长4.5%。

但对于领展是否能长期增长，高盛仍持谨慎态度。这家投行认为，考虑到最新的租金增长和加息预期，将领展23年至25年的的每股盈力预测调整-5至1%，并将目标价由78.3港元下调至69.6港元，给予“买入”评级。