成为首家境内外债展期的房企，短债超900亿的富力凭什么？

历时近一年后，富力地产成为国内首家、也是目前唯一一家境内外债券全部整体展期的房企。

11月10日，富力地产宣布，其8笔境内债、合计金额135亿元人民币已全部展期成功。展期后，8笔公司债券的加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。

自去年下半年以来，房企境内债展期开始变得频繁，且相对境外债展期更容易，但大部分展期都是针对一只或者少数几只即将到期的债券，延期时间多为1-2年，像富力地产这样实现境内债整体展期的房企还是首例。

更难得的是，富力地产在今年7月份已完成了全部10只美元票据整体展期3-4年，金额合计49.43亿美元（约合人民币332.37亿元）。

在不少房企仍在寻求债券展期时，富力地产之所以能完成总额约467亿元人民币的境内外债券展期，并拿到3年以上的喘息时间，原因在于这家公司持有资产相对优质，同时在展期方案中都有增信保障举措，稳定了投资人在未来一段时间里的信心。

尽管债务重组大幅降低了富力近三年内的中短期债务压力，但要想改善经营并在三年后如期兑付这些债务，富力地产面临的挑战依然不小。

重组之路

从曾经最令资本市场担心的房企，到如今完成境内外债券整体展期，富力地产究竟是如何做到的？

富力地产的资金危机显现的时间早于此轮地产调控周期，在2019年便已显露。从那一年开始，富力地产就启动了出售资产、促进销售、股权融资、减少拿地等举措来缓解现金流压力。

然而富力地产出售资产的进展并不理想，于是在2021年12月还是决定通过债务展期来缓解压力。2022年1月13日到期的共7.25亿美元高级无抵押票据，这是富力地产寻求展期的首笔债券。

这笔美元债展期方案最终获投资人通过，富力地产在1月12日回购上述票据的资金约为1.16亿美元，剩余约6.09亿美元须在2022年7月13日偿还。

但在7月13日到来之前，富力地产的债务压力并没有得到缓解，于是决定对旗下全部10只、共计49.43亿美元债寻求展期。为了展期顺利进行，富力地产找来摩根大通作为债务重组方案的牵头人。

摩根大通最终不负富力地产期望，在可控时间内与债权人达成一致，将其在2022、2023、2024年到期10笔美元债合并置换为三笔利率均为6.5%的票据，分别将于2025、2027、2028年到期，延续了3-4年。

为了同意征求顺利通过，富力地产还是拿出了一些“诚意”。首先根据同意征求相关条款，富力地产在今年7月12日前后向票据持有人支付每1000美元本金的5美元同意费。

其次，富力地产还将位于马来西亚新山的富力公主湾项目和位于英国伦敦的LONDON ONE项目纳入抵押物进而作出信用增级。

在啃下境外债这一硬骨头的同时，富力地产也在与境内债权人协商。

2022年4－8月，富力陆续完成对“H16富力4”“16富力06”和“19 富力02”的本金兑付展期，并对上述债券增加了项目公司股权质押增信，但均只拿到了一年内分期支付的宽限。

对于富力地产来说，即便这三只总计约33亿元的境内债获短暂延后偿还，但其剩下的偿债压力仍然不小。

联合资信发布的富力地产跟踪评级报告显示，截至今年6月底，其在手现金约为153.2亿元（包括受限制现金），而一年内到期的短期债务达904亿元，现金类资产对短期债务的覆盖程度已下降至0.17倍。

此外，富力地产已共有本金总额为298.83亿元的银行及其它借款已违约或交叉违约。

在此背景下，富力地产面前的路只有寻求境内债整体展期一条路可走。

8月23日，富力地产境内公司债全部停牌，两周后迅速就债券整体展期事项召开债券持有人会议，审议关于调整停牌债券兑付方案和增加增信保障措施的议案，到9月22日，展期议案获债权人通过。

高效的同时，融易新媒体，确保增信保障到位，给投资人展示出足够的诚意，这是富力地产成功展期的重要因素。

据公告，10月31日，富力地产已经按照展期议案，向每个投资人兑付不少过2000张债券的本息，其中“19 富力 01”约20万的余额在此次兑付中还清，实现提前摘牌。

不过也有不少投资人表示，同意展期实属无奈之举，但却是当前最好的选择，唯一的盼头是看三年后资产价格能否回升了。