地产主业疲软盯上玻尿酸行当 鲁商发展靠什么冲击千亿梦(2)

　　而近几年来，占公司营收大头的仍是房地产业务。根据2020年年报，房地产营收为115.22亿元，占比79%；化妆品、药品营收分别为6.9亿元、5亿元，占比5.41%、5.19%。

　　“未来千亿营收目标中，计划大健康贡献几成？”针对《投资者网》的该提问，鲁商发展避而不谈。

　　2012年至2019年，鲁商发展地产业务毛利率已由29.9%下降至16%；2020年进一步下滑，地产业务毛利率仅为14.5%。数据统计，房地产行业目前披露了年报的46家上市公司中，有一半毛利率超过32%，鲁商发展的排名靠后。

　　那么，怎么看待这一问题？鲁商发展告诉《投资者网》：“2020年，公司每股收益0.64元，同比增长88.24%；加权净资产收益率20.03%，同比增加6.72个百分点，盈利能力持续走强。健康地产板块毛利率降低1.45个百分点，较上年同期略有下降，主要由于本期结转刚需住宅及回迁房比例较大，改善性住宅占比较少所致。”

　　鲁商发展开发项目主要集中于三、四线城市，毛利率难免相对偏低。另外，在近几年限房价、竞地价的大背景下，房地产开发成本都有所增加。

　　易居企业集团CEO丁祖昱指出：“2021年3月，土地市场迎来周期性回暖，全国300城经营性土地成交各项指标上扬，成交总建面、总金额均呈现同比、环比上涨趋势；土拍平均溢价率回升至 16.9% ，创2020年以来新高；受重点城市集中供地影响，土地市场热度传导至三四线城市，溢价率升至20.5%。”

　　而另一方面，鲁商发展还面临一些经营管理压力。

　　天眼查数据显示，自身风险与周边风险达到148条、994条，风险等级中等。其投资的北京银座合智房地产因商品房预售合同纠纷而被起诉73条；鲁商物业曾因物业服务合同纠纷而起诉他人或公司有155条；鲁商置业因金融借款与商品房销售合同纠纷多次被起诉；福瑞达因买卖合同纠纷、专利纠纷被起诉，且部分公司还有行政处罚信息。

　　对此，鲁商发展告诉《投资者网》：“公司不断完善内部控制体系建设。报告期内，公司无重大诉讼、仲裁事项。公司各类案件均有专人负责跟进，并聘请律师代为起诉或应诉，积极推进案件进展并维护自身合法权益。”

　　现金流问题待解

　　在知名地产分析师严跃进看来，大健康产业本身对现金流的要求较高，对于一些地产商而言有难度。许多房企都在布局康养，但中小房企成功案例不多。

　　而鲁商发展资产负债率常年超过90%，在行业内排名靠前。截至2020年年末，鲁商发展货币资金为50.74亿元，而一年内到期的借款就达到70.41亿元；负债率为89.4%。

　　以目前的融资能力，能否支撑起未来对健康产业的投资？公司回复称：“截至2020年底，公司经营活动产生的现金流量净额为44.48亿元，资产负债率较期初下降2个百分点以上。下一步，公司将严守现金流安全底线，在资金管理方面实行‘投一备三’策略，持续推动融资成本下降、资产负债率下降。”

　　值得一提的是，今年3月9日，鲁商发展宣布拟将持有的东悦控股有限公司34%股权转让，交易价款依据评估值确定为3343万元。

　　针对这一交易，鲁商发展告诉《投资者网》：“主要由于原计划开发的唐冶片区项目，由于规划发生变化，项目不再运作，所以公司将股权退出，本次股权转让对公司当期的营业收入、净利润等财务指标无重大影响。”