万科靠拢“95后” 郁亮称绝无撤退可言

　　9月25日，云南玉溪抚仙湖畔，2020年度万科南方区域媒体交流会在此举办。

　　今年，万科（000002.SZ）制定了一个名为“春天行动”的战略检讨行动，在此基础上衍生出公司年度战略——“竞争战略”。

　　万科董事会主席郁亮解释，“竞争战略”与以前的增长发展战略发生了本质变化，现阶段，万科需要做调整，所有工作都聚焦好产品、好服务。

　　（万科董事会主席郁亮）

　　在新战略指引下，万科正试图向“95后”群体靠拢。

　　交流会上，万科播放了郁亮与新裤子乐队合作的《就是不妥协斯基》单曲VCR，郁亮身穿一件黑色T恤压轴出场，胸前印着“筋厂制造”四个字，背后是“绝无撤退可言”。

　　这是万科近年来少有的“年轻化”举措。

　　郁亮称，房地产行业长期发展看人口，万科做了调查，发现“95后”对万科品牌无感。

　　为此，万科发布了厂牌——筋厂，意思是，万科就是要“一根筋”做好产品、服务，让越来越多年轻人成为万科的服务对象。

　　万科的改变绝非偶然。

　　当下，中国房地产业发展到了关键时刻，特别近两个月来，“三道红线”的出现，为行业发展更添一道不确定性。

　　在郁亮看来，“三道红线”的影响力不亚于2002年土地招拍挂制度改革，自此，房地产金融红利时代结束，行业进入管理红利时代。

　　外部环境复杂度提升，万科也面临销售增速下滑的挑战。

　　今年前8个月，万科累计实现销售额4382.2亿元，同比增长2.7%，其2019年同期增速为9.8%。

　　值得注意的是，作为万科主力的南方区域事业部在几大区域事业部中逐渐掉队。

　　尽管背负销售压力，但转型与多元化依然是万科坚持的发展方向。

　　万科南方架构调整

　　交流会上，最早上台的是万科南方区域事业集团首席执行官孙嘉。

　　2019年5月，孙嘉接替张纪文出任万科南方区域首席执行官，如今一年四个月过去，孙嘉交出一份怎样的成绩单？

　　在郁亮看来，“做得还不够好，但已经非常努力”。

　　“不够好”的背后，是万科南方区域销售业绩排名掉队的事实。

　　作为万科总部所在地，南方区域向来是万科业绩贡献主力。但2019年以及2020年上半年，万科南方区域分别以1274.23亿元和491.6亿元的销售金额排名垫底。

　　孙嘉解释称，“这一方面是因为我们在‘好产品’‘好服务’方面做得还不够。另外在过往的5—8年，南方区域在经营性不动产、服务型业务以旧改里面投入较大，这些业务在开发经营上需要更长时间，不体现在财报上。”

　　郁亮口中的“非常努力”，是指孙嘉在公司业务管理架构方面做出的诸多调整。

　　孙嘉表示，万科南方区域要聚焦产品和服务，巩固和提升基本盘，同时进一步完善业务和管理架构。

　　其也透露了南方区域公司新业务管理架构——“一体、两翼、双核”。孙嘉将该架构比作是歼-20战斗机模型。

　　具体来看，“一体”指万科南方区域业务量；“两翼”即区域内各个地方公司形成的“战区”以及多种业务组成的“军种”， 其中“军种”业务包括办公、商业、EPC&代建，养老、酒店和城市更新6大业务；“双核”指以广州和深圳两大城市为核心。

　　9月25日，一位万科人士告诉时代周报记者，“万科南方区域现在更强调整体，城市总经理有时也需要去兄弟公司协助。在这样的概念下，区域层面的权力得到加强，城市层面总的权力被削弱，最明显的是用人的权力，城市公司现在招聘一个小专员都要上报给区域公司再次审核面试。”

　　在业务介绍环节，孙嘉将重点放在以深圳瑧湾汇、长沙文昌阁项目、福州洪塘项目为代表的TOD业务以及以深圳南头古城、广州沙步项目为代表的城市更新业务。

　　显然，引入更多TOD业务，掘金城市更新已成为万科南方区域突围新方向。

　　截至2019年底，万科南方区域共有55个城市更新项目，计容建面1555万平方米，TOD项目共有19个，总投资达1189亿元。

　　孙嘉表示，今年万科南方区域已把城市更新单立业务独立，很快，万科会正式公布一家专门做城市更新的新平台。

　　万科物业回归住宅业务

　　作为万科多元化发展引擎，万科物业一直维持着不错的增长势头。

　　财报显示，2020年上半年，万科物业实现营业收入67亿元，同比增长26.8%，累计签约建筑面积6.8亿平方米，已经接管面积5.2亿平方米。

　　年初，突如其来的新冠肺炎疫情让物业的价值得到重视，迎来风口的物业行业进入高速扩张期。不少房企将旗下物业板块分拆上市。