京东产发、京东工业同日启动港股IPO，上市后两者均选择以业务扩张优先

界面新闻记者 | 于浩

近日，京东集团旗下京东产发和京东工业正式向香港联交所递交A1申请文件，首次披露其业务构成及经营数据。

截止目前，京东集团分别持有京东产发及京东工业已发行股本的74.96%、77.95%。京东集团公告中提及，拟议分拆完成后，本公司将继续间接持有京东工业50%以上的股权，因此，京东产发、京东工业将仍为京东集团子公司。

京东产发：东南亚将是首要海外市场

公开资料显示，融易新媒体，京东产发通过投资开发、资产管理和多元化增值服务，为全行业提供现代化标准仓库、一体化智能产业园、数据中心、光伏新能源等基础设施建设与运营的综合解决方案。根据仲量联行报告，截至2022年12月31日，京东产发总建筑面积为23.3百万平方米，在亚洲排名第三，在中国排名第二。 

截图自京东产发招股书

营收方面，京东产发2020年、2021年、2022年收入分别为5.82亿元、7.987亿元、23亿元，2021年及2022年收入同比增长率分别为37.2%、190.3%，营收增长迅速；三年间毛利则分别为2.29亿元、5.13亿元、16.36亿元，毛利率分别为39.4%、64.3%、70.6%。

随着项目开发进度的更新，在建投资物业存在大幅公允价值变动，招股书中提及，于2020年、2021年及2022年京东产发分别产生了23亿元、24亿元及37亿元的在建投资物业的公允价值收益。这与京东产发总建筑面积的增长相一致。此外，2020年至2022年，京东产发还获得了1.96亿元、2.01亿元、2.16亿元的政府补助。

截图自京东产发招股书

受上述收入项的影响，2020至2022年三年间京东产发的年度盈利分别为28.13亿元、14.94亿元、22.2亿元。三年间京东产发也录得正向经营活动现金流，经营活动所得现金净额分别为5.79亿元、7.13亿元、17.31亿元。

截图自京东产发招股书

但值得注意的是，京东产发资产收购所花费的巨额资金需要外部融资支撑。招股书中提及，每年京东产发土地收购的建筑面积平均约为2.8百万平方米，每年竣工的建筑面积平均约为2.4百万平方米。此外，2022年7月京东产发完成了强制性收购中国物流资产控股有限公司，这同样需要外部融资。

受此影响，京东产发投资活动所用现金净额连年上升，由2020年的45.87亿元增至2021年的77.94亿元，同比增长69.91%，随后又增至221.04亿元。三年间所产生的融资成本分别为1070万元、6.1亿元及11亿元。 

在用于中国物流资产收购作出的银行贷款，以及应付京东集团贷款影响下，京东产发的流动负债净额由截止2021年12月31日的82亿元增至截止2022年12月31日的193亿元。流动负债总额占总资产比例为30.65%，处正常区间。招股书中京东产发也解释称，京东集团从未要求偿还贷款，至于为收购作出的银行贷款后续则会寻求延长期限。 

从当前的股份结构来看，京东集团仍占到京东产发已发行股本的74.96%，在2020年至2022年三年间，京东产发产生归属于京东集团及其联系人的收入为4.19亿元、5.51亿元及11.24亿元，分别占到总收入的72.1%、69.1%及48.5%。可以看出与京东物流一样，京东产发也在积极降低京东集团对营收的影响力，以证明自身业务的独立性。 

招股书中京东产发提及，除进一步加强国内战略布局外，京东产发还计划扩张海外市场的业务，在战略层面选取的第一海外市场是东南亚。公开资料显示，京东产发已在在印尼投资管理了20个物流园，整体规模超过40万平方米。以往的开发经验与积累下的基础设施会是京东产发拓展东南亚市场的助力。 

但扩展海外市场也意味着京东产发将更容易受到外汇变动的影响，为自身业绩带来更多不确定性。招股书显示，于2020年及2022年，京东产发录得外汇收益9150万元及6770万元，但于2021年却录得亏损9480万元。

京东工业：近两年间投资所用现金大幅增长