产品和规模不断壮大！不动产私募基金蓬勃发展

　　2023年2月，证监会正式启动不动产私募投资基金试点工作，支持不动产市场平稳健康发展，短短几个月间这些不动产私募投资基金蓬勃发展。

　　据

记者了解，究竟首批不动产私募投资基金管理人合计6家，目前此类管理人已增至10家，均为行业头部机构。根据公开资料和行业信息，目前不少新基金获得备案，资产类别包括消费基础设施、保租房、物流等，部分不动产私募基金管理人旗下规模更是已近百亿。

　　业内人士表示，相比美国成熟市场中，不动产私募基金的规模已经超过了1万亿美元，目前中国不动产私募基金仍在起步阶段，未来空间广阔。

　　不动产私募基金

　　快速发展

　　早在今年2月份，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》，并自2023年3月1日起施行。意味着不动产私募投资基金试点工作正式启航。

　　彼时，包括鼎晖投资、深创投不动产基金、高和资本、中联前源不动产基金、鼎信长城投资集团、建信(北京)投资基金管理有限责任公司在内的6家头部机构成为首批不动产私募投资基金管理人。

　　据

记者从业内了解，经历了数月的运作，首批机构已开始筹备基金产品，目前不少新基金获得备案，资产类别包括消费基础设施、保租房、物流等领域。同时，不动产私募投资基金管理人的范围已经扩大到10家，招银国际、国寿资本等也参与其中。

　　“我们司已有多款产品落地，因不动产资产的单体规模都较大，目前总规模已经接近百亿元。”据一位不动产私募基金人士表示，目前不动产私募投资基金备案产品质地不错，长线资金布局意愿较高。

　　谈及这段时间的运作，高和资本执行合伙人周以升也表示，目前来看不动产私募基金有很大的进展。“目前的市场需求是巨大的。不动产市场过去是内资基金、外资基金和自用、其他等三分天下。随着市场的变化，外资基金几乎处于停滞状态，自用和其他需求大多处于观望状态。然而，大量业主由于纾困或者业务需要迫切需要出售或盘活资产。这就产生巨大的供需不匹配。这个不匹配给了不动产私募投资基金无限的发展空间。”

　　然而，在周以升看来，这个行业也面临一些瓶颈，第一、公募REITs二级市场的波动，融易新媒体消息，对不动产私募投资的定价形成联动；第二、不动产私募投资基金与公募REITs的衔接还有待完善。不动产私募基金是否直接可以发起公募REITs，公募REITs退出的资金用途能够更加灵活等等；第三、不动产私募基金的发展需要更多股本资金进入。目前市场中能看到的股本资金主要是保险资金，对市场化个人资金也有比例限制。而保险资金大多是国有成分，这就造成了投资人的风险偏好过于一致，在市场震荡过程中倾向于保守的态度。第四、从银行贷款资金配套而言，目前对于不动产私募并购基金，融资成本依然较高。

　　周以升强调，在市场震荡的原因下，正是要鼓励多头力量的时候。“我们研究日本市场，其出清速度极慢，价格下行很深，重要情况之一是，其缺乏多头力量，金融机构的风险偏好过于一致，最后造成市场单边下行。建议从政策层面加以引导，有助于稳定市场信心，管控风险。”

　　未来空间广阔

　　多位业内人士表示，看好不动产私募投资基金未来发展前景。

　　“我个人非常看好不动产私募基金的发展前景。对比美国成熟市场中，不动产私募基金的规模已经超过了1万亿美元。中国的不动产私募基金仍在起步阶段。”周以升表示。

　　周以升表示，基于多个国家的对比研究：周期的波动往往伴随着不动产资管机构(不仅仅是不动产私募投资基金)的发展壮大。其情况很简单：过去的主体面临困境和生存危机，呼唤一个新的主体来出清和盘活资产。此刻，谁能够快速有效地积累海量资金，产融结合形成完整的商业模式，谁就能够为周期的塑造做出最大的贡献，也就一定会发展壮大。

　　“资产管理机构可以最便捷的将人(能力)和钱灵活结合在一起，最容易成为市场的多头力量。这也是黑石、喜达屋资本等在1980年代储贷危机期间诞生，并在2008年发展壮大成为资本之王的密码。”周以升表示。

　　在他看来，不动产私募基金的发展仍需要如下条件：周期波动时大量的可供收购的资产、大量委托类的股本资金、公募REITs等退出路径，当然最根本的是产融完美结合的专业团队。具备上述条件的机构并不局限于“不动产私募投资基金”这个当时的名字，实际上包括开发商、金融机构、AMC等一切管理外部资金的专业机构都可能成为中坚力量，在帮助市场纾困、化解风险的过程中，证明自己的价值，并自然发展壮大。