中国940万套会合式长租公寓的缺口，谁来填上？

文|空间秘探 雷布同

据世邦魏理仕发布的《中国长租公寓投资报告》预计，2030年中国集中式长租公寓需求规模将超过1200万套。此前， 弗若斯特沙利文曾在魔方公寓上市招股书中提及，截至2021年在营集中式长租公寓数量为260万套。也就是说，到2030年集中式长租公寓有940万套的缺口，约为现有公寓数量的3.6倍。如此巨大的缺口，未来会由谁来填上？

1200万套需求和260万套供给

1200万套集中式公寓需求，世邦魏理仕是如何得出这个数据的？在《中国长租公寓投资报告》，世邦魏理仕围绕人口结构、住房消费观念、政策支持以及租赁住宅需求等方面给出了详尽的解释。

其一是8.2%的城镇化率增长空间和1.5亿的新增城镇人口。据第七次全国人口普查公报显示，2020年全国城镇化率为63.9%，流动人口达到3.76亿。而中国社科院在2021年发布的《人口与劳动力绿皮书：中国人口与劳动问题报告》中预测，2030年中国城镇化率水平有望上升至72.1%。基于此，世邦魏理仕推算2020年-2030年全国将新增1.5亿左右的新增城镇人口。

其二是69%的长租意愿和65%的机构化长租公寓租房偏好。据自如研究院调查显示，2021年一线及新一线城市中有51%的租客表示可以接受租房5年以上，18%的租客可以接受租房10年以上。此外，65%的租客更青睐选择机构化长租公寓。

其三是9700万套的全国租赁住宅需求总规模和12%的渗透率。世邦魏理仕根据中国城镇人口、家庭规模等发展趋势测算得出，至2030年全国租赁住宅需求总规模将达到9700万套。同时，基于全方位的政策支持，世邦魏理仕预计2030年中国机构化长租公寓渗透率有望超过12%，将达到1200万套的规模。

简单来说，世邦魏理仕得出1200万套数据的底层逻辑是，在不断增长的城镇人口中，小型家庭和越发追求品质且信赖机构的年轻人将成为集中式长租公寓的主力客群。

那么回头来看弗若斯特沙利文的数据。据其在魔方公寓的招股书中表示，截至2021年处于运营中的集中式长租公寓的数量由2017年的100万套增至260万套，复合年增长率为26%。如果按照这组数据来看，2030年集中式长租公寓的需求缺口，尚存940万套。

7年时间940万套缺口能填上吗？

7年时间，940万套集中式长租公寓的需求缺口能填上吗？弗若斯特沙利文在招股书还给出了这样一组数据，据其预计在2021年-2026年集中式长租公寓的复合年增长率将达到14.7%，规模将增至510万套。假设，在2027-2030年的4年时间里，集中式长租公寓能够继续保持14.7%的复合年增长率，那么到2030年规模将增至883万套，仍存57万套的需求缺口。

值得注意的是，复合年增长率计算的前提是假设投资增长是稳步进行的，将可能的投资风险排除在外。但事实上，这在现实行业发展中几乎是不可能发生的。所以，2030年集中式长租公寓的需求缺口是很有可能大于57万套的。因此，7年时间940万套集中式长租公寓的需求缺口是难以填上的。

虽然从现有数据来看，7年940万套需求缺口难以满足。不过，商业的魅力就在于其常会给人带来意料之外的惊喜。集中式长租公寓行业中现有的若干个变量，或许能迸发出一些让人未曾预料到的能量。

首先是保障性租赁住房的入场。根据住建部规划，“十四五”（2021年-2025年）期间全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间。尽管部分房源来自存量纳入和改建，可能对于集中式公寓新增供给贡献不大，但也还有一部分房源来自新建。尤其是在R4用地（租赁用地）和土拍捆绑自持租赁住房的共同加持下，结合现有筹建情况，预计3年后保障性租赁住房或将达到第一波供应高峰。

其次是外资和险资的加码。前不久，一份德勤对全球主要商业地产业主和投资公司的450位首席财务官的调研报告中显示，尽管整体投资市场不明朗，但长租公寓以其较强的抗周期能力赢得了投资者的关注。在中国市场，外资投资机构活跃。他们主要投资增值型存量资产，收购办公及酒店类资产，并计划将其改建为长租公寓投入市场。与此同时，内资保险资金也正积极加码长租公寓市场。据仲量联行数据，2021年2、3季度，上海长租公寓大宗交易总成交额为18亿元，今年同期则达到34亿元，第四季度单季更有望超过30亿元。

最后是公募REITs的进场。自公募REITs的底层资产扩充至保租房领域之后，为重资产提供了新退出渠道，有效盘活了住房租赁企业的持有资产。据了解，目前首批三单保租房/保障房REITs上市并受到市场热烈响应，此外还有以首单市场化运营的华润有巢REIT也受到了一众投资人的青睐。随着资产退出渠道的打通，未来或将有更多企业将合适的存量资产转化为集中式租赁住房房源，加速市场供给的增长。

7年之后，集中式长租公寓会如何变化？

除了数量的增长之外，集中式长租公寓会在7年时间里发生怎样的变化呢？