中海地产Q3营收下滑达60% “超额”利润率或仍有下降空间

　　近日，中国海外发展有限公司（下称“中海地产”）发布了公司3季度业绩简报，在多数房企逐渐从Q2的低迷中走出来的情况下，中海地产反而有些“每况愈下”的境地。

　　3季度，中海集团单季度营收、经营溢利同比分别下跌59.48%、77.50%，融易新媒体，经营利润率同比跌13个百分点至10.2%。如果说中海地产3季度业绩因项目结转节奏波动而出现阶段性下滑，并未伤及业绩根本，但净利润率在2年内接连下滑达10个百分点，或在相当程度上拉低了公司的盈利和内生造血能力。

　　在新时期，面对行业利润率趋势性下滑逐渐回归制造业的合理水平，中海地产的高利率是否还合理，下降空间还有多大？

　　3季度销售结转均不顺

　　随着疫情对于楼市销售的影响减弱，以及去年同期基数走低，我国商品房销售市场在3季度已经逐渐迎来了边际改善。克而瑞数据显示，百强房企3季度 7、8、9单月销售同比分别下滑39.7%、32.9%、25.4%，较Q2平均超50%的降幅有明显的企稳迹象，在单月销售绝对量上也呈逐渐走高的趋势。

　　这其中，央企、国资或者部分差异化的稳健房企表现不俗，如华润、龙湖、越秀、滨江集团等，而这其中，中海地产却意外地逆势走弱。

　　2022年1-9月，中海集团实现全口径（含中国海外宏洋集团有限公司）物业销售额约2013亿元，同比下滑26.9%，累计销售面积约922.65万平米，同比下滑34%。较上半年的降幅改善程度有限，更值得注意的是，中海地产第三季度合约物业销售金额为628亿元，环比下滑达30.39%。

　　截止上半年，中海地产的土地储备7439万平米，相较于前三季度销售的922.65万平米而言，中海地产的土储去化速度并不理想。这或许也是其今年明显放慢了拿地节奏的原因之一。

　　今年前三季度，中海地产累计在国内13个城市合共新增31幅地块，新增总楼面面积553万平方米，总地价812.1亿元，同比下滑19%。其中Q3，中海地产新增楼面面积195万平米，总地价322亿元，同比降幅达到41%。

　　今年来，中海整体是在消耗土储的，面对Q3销售疲软，预计中海地产在未来一段时间仍将保持少拿地的策略。不过值得注意的是，今年来中海地产的拿地均价为1.47万/平米，甚至较去年同期的1.11万/平米还提高了32.4%之多。这对于本就受到利润率下滑而业绩不振问题困扰的中海来说，并不是一个好消息。

　　利润率骤降：“超额”利润率或仍有下滑空间

　　中海不仅在销售端遇冷，在施工结转中也似乎出现了一些波折。

　　3季度，因物业交付显著减少，中海地产仅仅实现收入175.2亿元，扣非净利润18亿元，单季度营收、经营溢利同比分别下跌59.48%、77.50%，经营利润率同比跌13个百分点至10.2%。

　　相较于前三季度实现的总收入1213.1亿元、扣非净利润约258.1亿元，中海地产在3季度的业绩可谓“量价齐跌”。

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