经营贷“涉房”侦查 分润：多环节瓜分服务费（图）

9月25日，各大银行即将启动对存量房贷利率的批量调整。在此之际，主打“房贷置换”的经营贷市场并未偃旗息鼓，有贷款中介抢客甚至更积极了。

经营贷违规进入房地产市场是多年的顽疾，贷款中介之所以敢“拍胸脯”保证放贷，仰仗的是其背后一套完整的分工、分润体系。据证券时报·券商中国记者的侦查了解，其中包括壳公司交易、假经营流水炮制、记账公司养壳，关联账户委托支付等环节。

贷款材料全套作假，经手银行为何不查?在遭问到为何“不怕查”的时候，一位中介人员道出了他的业务逻辑：现在是银行追着客户贷款，维护还来不及，为什么要查?

本轮经营贷“涉房”，背景和以往有所不同。2019年以来，央行大力支持普惠小微贷款，遭算进普惠贷款口径的经营贷利率也节节走低，这让违法违规行为有了套利空间。目前有多少普惠贷款进入了房地产市场，尚无权威统计，但在多方利益的共谋之下，其势头难遏。

算账：转换经营贷，最高利差2%

近期，趁着存量房贷利率下调的热点，从事经营贷业务的中介又掀起了一波新的营销攻势。

证券时报·券商中国记者走进深圳福田一家成立了19年、自称为行业头部的担保公司看到，在这座高端商务写字楼里，半层楼的办公区域内容纳了近百名员工，工作状态井然有序。

存量房贷利率即将下调，对于房贷在身的人，是随行就市调整划算，还是转经营贷划算?该公司人员给记者算了笔账：“按照现在的LPR和深圳的房贷利率下限，银行最多只能给你调整到4.5%，但是我们可以做到3%，中间有1.5%的利差。300万贷款一年可以省下4.5万元利息，十年就是45万元。”

如此一算，即便是银行下调了房贷利率，与经营贷相比，似乎也少了几分“吸引力”。

截至6月末，我国个人住房贷款余额38.6万亿元。业内人士估算，全国有近1亿个首套房存量贷款合同，而其中因利率偏高面临协商调整的借款人约4000万户，涉及贷款规模可能达25万亿元。利率调整后，这些借款人的平均降幅约为0.8个百分点。

根据目前政策，在房贷负担最重的北上广深，首套房房贷利率的下限在4.2%至4.75%之间，也就是说，大多数在2019年后签约的存量房贷，最低可以下调到4.2%。但据记者从广州和深圳多家经营贷中介处了解，现下经营贷年化利率已经降至3%至3.2%，与调整后的房贷利率还存在1.2-1.75个百分点的利差，这成为经营贷中介们喊得最响亮的噱头。

对于房贷利率更高的二套房购房者而言，由于经营贷不存在首套与二套房之分，还可以博得更大的利差。

于勇(化名)的存量二套房贷利率超过5.1%，在不久前转成了3.1%的经营贷，利差约2%。贷款500万元，每年少了10万元利息支出。如果向银行申请降息，他的房贷可以降到4.5%，每年可节省3万元利息。正是在这种对比之下，经营贷供需两旺，近年规模越滚越大。

“房贷转经营贷是一种趋势。”上述深圳头部担保公司的业务人员表示，自己干了十多年，现在是经营贷利率最低的时候。

遭问及背后的风险，对方连连摇头，“银行现在是追着企业贷款，市场竞争激烈，对有资产抵押的客户，维护都还来不及，又怎会拒之门外?你只要正常还贷，不触发银行的预警系统，银行为什么要查你?”

一位银行内部人士则坦承，今年以来，市场信贷需求不足，银行贷款门槛一降再降。“现在的普惠贷款有多容易拿到?只要去申请，大多数都能获批。”而有房产抵押的属于优质客户，是银行争相服务的对象，利率自然低。

本轮降息周期中，消费贷、信用贷利率降至目前5%左右逐渐企稳，而房产抵押经营贷则利率则节节下滑。以广深为例，2022年市场主流的住房抵押经营贷产品利率在3.75%左右，今年已经跌到3.1%。不久前，广州有银行推出的经营贷产品，利率更是跌破了3%。

分润：多环节瓜分服务费

中介之所以如此笃定地为经营贷的“可靠性”打包票，源自背后有一套紧密分工的支持链条。

证券时报·券商中国记者从广深多家中介机构了解到，申请经营贷的前提是申请者名下必须有壳公司，是公司的股东或者法定代表人。经营贷置换房贷的基本操作流程分6步：赎楼(由按揭中介垫资)—买壳(分注册或者过户两种方式)—养壳(按月记账报税)—申请银行贷款(虚构经营流水)—抵押入库、银行放款—提取贷款(虚构贸易合同、关联方托收支付)。

整个过程中，贷款中介、卖壳公司、记账公司和银行是四个不可缺少的角色。在转贷费用收取上，相应地也可以分四段。

第一段是赎楼的过桥利息，由贷款中介收取，通常为贷款额度的1%。