头部房企找到了新的发力点，开始在长租公寓盈利

万科做了八年长租公寓，终于开始赚钱。

早在2014年，万科即试水长租公寓业务，两年后推出品牌“泊寓”。泊寓负责人曾公开说，万科吸取了中国香港、美国房地产的经验。所以公司内部明确要做经营性物业，希望把长租公寓做出一家“百年老店”来。

据万科集团披露，长租公寓业务自2023年6月起实现单月利润连续回正，月实现累计权益净利润回正，预计2023年实现整体盈利。由此，万科泊寓加入龙湖冠寓、招商伊敦、华润有巢、乐乎公寓的盈利队列。

头部企业的盈利，是住房租赁行业整体走向成熟的标志之一。与此同时，外部政策环境的变化，也让更多玩家迎来发展机遇。

第一太平戴维斯中国区市场研究部主管、高级董事简可对时代财经分析称，近年R4租赁用地的推出降低了土地成本，使得长租公寓成为一门算得过账的生意。同时，相对于其他经营性业务，一二线城市租赁需求坚韧，使得长租公寓录得较高的投资回报率。叠加公募REITs政策拓宽退出渠道、资产流动性增强，长租公寓市场正在步入快速发展期。

向轻重两端发展

自英国硕士毕业以后，王星野（化名）选择租住在上海宜山路的柚米国际社区，作为归国第一站。

她对时代财经阐述称，选择长租公寓的理由包括，“公司附近的老小区比较多，居住体验比较差。柚米的装修比较好，服务也比较好。疫情期间有工作人员帮我们沟通及派送充足的物资。”

王星野的选择不是孤例。仲量联行调研指出，年轻化是长租公寓需求演进中的主流趋势。此外，一二线城市租赁需求亦较强，为长租公寓企业提供成长空间。一组数据显示，深圳每4个家庭就有3个在租房。已经买房置业的家庭中，有接近50%也在租房。

微领地是深耕一线城市的样本企业之一。其在地产开发和大社区运营方面已有13年经验，在上海拥有9个重资产项目、3.5万间房源，在营在建面积100万平方米，管理资产250亿元，所有项目都已纳入上海市保障性租赁住房。到2026年，微领地在上海计划实现10万间的租赁住房资产管理目标。

微领地第一个开业的重资产项目为浦江中心微领地青年社区。该项目原是工厂的存量宿舍，2021年微领地收购项目后，将其改造为大型租赁社区。项目共有3116间房源，主推20平方米至25平方米的精装一室户房型，租金为2000元至2500元。

该项目于2022年10月开业，2023年3月完成爬坡，截至目前出租率为96.6%，是目前上海市房量最大的保障性租赁住房社区。

在重资产模式下，微领地等企业可同时获得获得资金收益和资产升值收益。而伴随着运营经验日趋成熟，不少长租公寓企业亦开始尝试轻资产拓展。

“蛋壳等‘二房东’企业的暴雷，成为行业转折点。中资产模式逐渐式微，行业向轻资产和重资产发展两端演变。一个比拼服务力、运营力、资管力的时代已然来临。”一名业内人士观察分析称。

在2019年初，瓴寓提出“轻重并举，向轻重两端发展”的战略，并聚焦核心城市的综合型租赁社区业务。截至2023年上半年，瓴寓布局全国21座城市，管理房源超9.1万间，已开业房源逾4万间。瓴寓轻中重房源的比例为6：2：2。

脱胎于华住的城家，亦在对外输出整体的轻资产管理方案。“城家是行业里面为数不多具有酒店基因的企业。我们在门店、客房，以及精细化运营和对住客提供个性化和差异化的服务方面，具有先天优势。”城家CEO、华住集团高级副总裁庄松成对时代财经表示。

庄松成阐述称，城家依靠华住系统的基础，将这些经验积累逐步演化至公寓服务。目前，城家的数字化系统在行业中相对靠前。此外，城家定制出高低错落的产品序列，应对需求的细分化，目前“长短租结合”和“长日租结合”产品都有涉及。

庄松成称，目前城家管理的房源中，有80%为轻资产模式，20%为中资产或重资产模式。未来3年间，城家计划将长租公寓房源规模拓展至7万-8万间，服务式公寓规模拓展1万-2万间。

万科泊寓总经理胡冬华在媒体交流会上称，泊寓致力于升级产品体系及服务能力，提高运营效率。例如，推出了灵活租期，包括“随心短租”“商旅月租”“省心长租”等产品。并称累计服务客户75万人，每100个客户中，有85个来自于自有渠道。

走向资管时代

“过去，租赁住房行业的底层资产以非匹配的土地和资产供应为主，如纯住宅、商办、工业用房等，这些资产对于租赁住房而言成本很高，这也是行业盈利难的基本原因。”瓴寓相关负责人对时代财经表示。