头部房企找到了新的发力点，开始在长租公寓盈利(2)

这一难题随着R4地块的推出迎刃而解。所谓R4地块，即规定了70年内只租不售，且只能企业100%自持。简可对时代财经指出，相对纯住宅用地而言，R4地块较便宜，为长租公寓业务留足利润空间。

克而瑞租售数据显示，截止到2023年4月份，上海共出让208块纯租赁用地，融易新媒体消息，预计可提供约24万套租赁住房。

此外，简可指出，金融端的支持亦在助推住房租赁市场的发展。现在，如果是用于保障性租赁住房的收购或者运营，融资成本会较LPR下浮。此外，税收方面也有有明确的扶持。房产税从原来的12%变成了4%，增值税从5%变成了1.5%。

仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎对时代财经指出，长租公寓抗周期性较强，需求相对坚韧，投资回报表现较好。“消费可能会降级，企业可能会搬迁，但住房租赁的需求始终都在。”

第一太平戴维斯数据显示，在上海，2023年第四季度，长租公寓的净回报率为4.0%-5.25%，优于甲级写字楼的3.5%-4.75%、核心购物中心的3.5%-4.75%以及五星级酒店的2.5%-3.5%。

在全球范围内，长租公寓的商业模式已经得到验证。在国内，资本正在涌入这一行业，叠加公募REITs的推出，正在推动企业打通“投融建管退”的闭环。

2020年4月，证监会、国家发改委发布推动基础设施REITs试点通知，标志REITs在国内破冰。目前，已经至少有五单长租公寓公募REITs正式上市，分别是华夏基金华润有巢REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT以及国泰君安城投宽庭保租房REIT。

孙翎对时代财经表示，2022年上海的长租公寓交易额以61亿元创下新高，遭称为长租公寓元年。2023年该资产类别的交易额进一步攀升至72亿元。投资人趋于多元化，包括保险机构、金融机构、外资的基金、内资的私人买家和企业自用客户等。

胡冬华在媒体交流会上披露称，泊寓已与建信住房租赁基金联合创立“建万住房租赁投资基金100亿”。同时，更广泛地与国资国企、资产管理机构开展保租房合作，盘活存量资产。

瓴寓方面，于2019年4月携手平安不动产共建100亿元住房租赁项目投资平台，并落地上海浦江华侨城柚米社区。2020年1月，瓴寓联合新加坡政府投资公司共建5.7亿美金住房租赁项目投资平台。

2021年至2022年，瓴寓先后完成了旗下三个社区项目的股权退出，跑通“投融建管退”，为租赁市场发展路径提供了多样性。

庄松成称，经过9年的沉淀与打磨，城家形成了覆盖前期产品定位和后期精细化运营的体系，并与国企、房企、险资等多元主体合作。

例如，城家与全球资产管理企业思睿集团签约，受托运营思睿集团旗下地产股权基金整体收购的上海市核心地段商业房地产项目；与昆山创业控股集团合作，运营服务铱工场·周市科创产业园区778套人才公寓；携手上海地产，受托管理1701间上海虹桥乐贤居城家公寓保租房项目。

孙翎观察分析称，中国长租公寓市场即将进入资管时代，企业需要在项目和品牌拓展过程中积累运营经验和能力，不断形成属于自己的运营方式和逻辑。专业的运营团队和资管平台，将在新一轮长租公寓行业升级中脱颖而出。