一揽子政策托底房地产市场，能否推动家电等消费上扬

　　最近一段时间，国家在房地产托底政策上动作不断，包括各地调整限售限购政策，推动房地产“以旧换新”，下调购房首付比例和房贷利率，推动建立房企融资白名单，切实推进保交房工作等等，政策涟漪不断扩散。

　　置业门槛降低，刺激刚需人群上车

　　其中，大家讨论较多的是一二线重点城市的房地产松绑，如北京放开五环外商品房限购，杭州、南京、西安等“购房即落户”新政是否会有效带动当地楼市回暖。另外，从中央层面上，则于5月17日召开了全国切实做好保交房视频会议，对如何继续坚持因城施策，做好商品房烂尾风险处置攻坚战，推进保交房，消化存量商品房等工作作出进一步部署。而在这场会议中，大家普遍关注降低首付比例，取消购房商贷利率下限以及推进政府收储等政策内容。

　　首先，是购房首付比例的调整，在2023年8月央行将全国首套、二套房最低首付比例分别下调至20%和30%的基础上，此次政策再度下调5个百分点，至首套房首付15%，二套首付25%。另外，在房贷利率方面，此次政策下调公积金贷款利率0.25个百分点，首套和二套房公积金利率均等比例调整;此外，在商贷利率上，则取消了首套二套商贷利率下限。

　　克而瑞产品力研究中心副总经理朱一鸣告诉中国家电网，“从首付看，此次央行进一步下调首付比例，将进一步减轻购房者首付压力，旨在降低置业门槛;事实上，从去年8月起，除北京、上海等8城市外，其他城市均已将首付比例调整至国家规定的下限。从房贷利率看，无论是公积金利率下调，还是商贷利率取消下限，都旨在降低居民按揭还款的压力。当然，目前城市层面的购房商贷利率下限最终还是由地方政府决定，但事实上，截至今年3月末，全国343个地级以上城市中，已有75个下调了首套房商贷利率下限，64个取消了下限。”取消购房商贷利率下限，让各银行可以根据自身政策调整利率，理论而言，未来商业性个人住房贷款利率甚至可以为零，“总而言之，我们看到，现行房贷政策已经比2016年更加宽松。”

　　另外，17日会议中，大家普遍关注“政府收储”这一新政。会议提到，当前在商品房库存较多的城市，政府可执行以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。同时，中央将设立3000亿元保障性住房再贷款，发放给国开行、邮储银行等21家全国性银行，支持政府选定的地方性国企以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售或配租型保障性住房。由于保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求，会议要求需严格把控所收购商品房的户型和面积标准，收购后迅速配售或租赁。同时，租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，将在全国范围内推广。

　　政府收储是国家为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措，有利于通过市场化手段实现多重目标，加快存量商品房去库存，加快保障性住房供给，同时助力保交楼和“白名单”机制。现在不少房企缺乏现金流，将已建成商品房出售后，回笼的资金可用于在建项目续建，改善房企经营状况。

　　据国家统计局数据显示，2024年1-3月，我国新建商品房销售面积同比下降19.4%，销售面积约为2.3亿平方面，已然回落至2016年同期水平。其中，住宅销售面积下降23.4%，销售额下降30.7%。住宅销售额下滑是一记重击，而房企销售回款到账不足则更加致命，3月房企销售端回款同比下降近5成，大幅拖累房企到位资金同比下降三成。正如张瑞敏所言，一个企业没有利润不一定破产清算，但没有现金流一定会遭破产清算。当前，在现金流上承压已久的房企实现回笼资金是比获取利润更关键的课题。而政府收储，即使其收购价格可能会很低，也是当前房企能获得的一剂“良方”。截至目前，包括济南、苏州、福州、天津等在内的13个城市已试点过政府收储模式;而最近郑州城市发展集团宣布收购了郑州市5000套二手房，杭州临安区也发布公告称将收购1万平米房源，用作公共租赁住房。

　　不过，政府收储模式尚面临两大核心问题待解，一是资金，融易新媒体消息，二是收益如何覆盖成本。朱一鸣提到，“在过去，地方财政、租赁住房贷款支持计划以及城投平台的自筹资金是收储的三大资金来源，但规模终究有限，此次央行设立的3000亿元保障性住房再贷款，将成为新的资金来源补充。不过，千亿资金规模仍不足以在全国范围内大规模推进政府收储，估算要达成这一目标所需资金可能超过5万亿。另外，考虑收益成本面，遭收储房源或租或售，转化为保障性租赁住房或配售型保障房，以租为例目前大部分城市的租金回报率仅在2%左右，即使是收储企业使用再贷款这种低成本资金，也要考虑收购及后期运营成本，平衡收支并非易事。上述两大问题不解决，大规模收购商品房，就只是把库存风险从房企端转移到政府端，没有实质性化解风险。所以，我们判断，政府收储模式并不会在全国大规模展开，大概率只会在高库存且保障房缺口较大的城市和区域确定，去库存效果也难及当年的棚改货币化。”据克尔瑞(CRIC)数据统计，目前全国重点城市中，66个城市商品住宅消化周期超18个月，24个城市消化周期超36个月。