蛋壳公寓“资本泡沫”破灭：供应商上门讨薪 租金贷监管收紧(2)

　　在今年疫情的冲击下，本就杯水车薪的蛋壳越发“易碎”。财报显示，蛋壳第一季度营收19.4亿元，同比增长62.5%，同期净亏损12.3亿元，同比增加50%以上，直逼2018年全年亏损总额。截至2020年3月底，蛋壳现金及现金等价物8.26亿元，总负债90.27亿元，资产负债率高达97%，而上市时募集的资金约1.49亿元，可谓杯水车薪。

　　值得留意的是，其招股书显示，每一套新增房源的平均成本，需12到20个月收回。据招股书中的风险提示，公司与房东普遍签了4到6年长的租约，因此锁定了成本价格，如果未来市场价格下滑，存在租金差为负的风险。

　　而此风险在疫情环境下被放大。从第一季度财报来看，今年第一季度营业收入相较去年第四季度，下降约8.9%。此外，由于提前终止与部分业主签订的租约，导致相关收入损失约8200万元人民币。

　　北京房地产商会会长黎乃超向记者表示，蛋壳出现问题可能跟企业经营思路和整体方案有关，再加上疫情影响，租赁市场极度萎缩，供大于求，长租公寓依然要支付业主租金，损失惨重。他同时呼吁政府拿出扶植的长效机制和应急措施，而不是任其在不好的市场环境下野蛮生长。

　　国家金融与发展实验室高级研究员蔡真曾计算并预测，在一定条件下，只有当出租率达到98.7%以上，蛋壳公寓的经营性现金流才能转为上升态势。而蛋壳2017年至2019年的出租率分别为85.8%、76.9%和76.7%。他提到，因为疫情不断下降的出租率可能预示着短期内其增长空间已出现瓶颈。

　　除了经营上的连年亏损，蛋壳高管层的风波也不曾平息。今年6月，蛋壳公寓原CEO高靖被地方政府部门调查。《南方周末》一则报道指出，高靖被查与蛋壳公寓违规挪用江苏昆山6亿元国资有关。随后，蛋壳发布声明称，高靖所涉调查系个人问题，与蛋壳公寓无关。

　　CEO被查之事尚在调查中，10月末，蛋壳又披露了首席运营官顾国栋离职的消息。相关资料显示，顾国栋曾在宝洁、壳牌、百事可乐、中美史克等公司担任市场及营销高管，就职蛋壳前担任百度副总裁。

　　租赁市场玩“金融游戏”

　　在记者询问的蛋壳租客中，均表示代理管家曾向租客推荐使用租金贷年付房租，并可得到返现优惠。

　　回顾蛋壳成立的经营状况，连年亏损、出租率持续下滑、负债高企，那在此之前，是什么支撑蛋壳？

　　今年2月，深圳市委政法委向深圳市地方金融监管局、深圳银保监局等部门下发了《关于开展相关排查工作的通知》，指出在处置蛋壳租户维权事件过程中，发现蛋壳公寓存在“租金贷”现象。

　　租金贷，即租客与长租公寓合作的金融机构签订贷款合约，金融机构替租客向公寓方预支全年租金，租客再分期向金融机构偿还租房贷款。借此操作，长租公寓从金融机构获得全年租金，形成资金池，融易新媒体，靠财务杠杆继续规模扩张。

　　据蛋壳招股说明书显示，2017年、2018年和2019年前9个月，蛋壳公寓直接从租客处获得的预付款分别为1.1亿元、2.8亿元和7.9亿元，从金融机构获得的租金预付款分别高达9.4亿元、21.3亿元和31.6亿元。今年4月的财报显示，蛋壳公寓目前仍有约六成租户选择“租金贷”，不过这一比例呈逐年下降趋势。

　　蔡真指出，蛋壳采用“租金贷”收入弥补经营中的亏损现金流，而一旦现金流流入不足以抵补现金流流出时，流动性危机就会发生。

　　实际上，今年不少长租公寓都遭遇了风波。本报此前报道，深圳“小鹰找房”疑似爆雷，涉及租客和房东上千人，金额上亿元。此前，杭州友客、杭州巢客、上海岚越等长租公寓也出现爆雷、跑路。

　　天眼查专业版数据显示，据不完全统计，全国目前共有900余家长租公寓相关企业。值得留意的是，天眼查数据表明，有22%的长租公寓相关企业存在过经营异常，近5%的企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。

　　爆雷的长租公寓不少采用了“高收低租”的经营方式，用高于市场的价格，按月向房东支付租金，再以低价租给租客，一次性收取半年或一年房租。为了引导租客签署一年甚至几年的合同，不少企业便引入了“租金贷”的玩法。

　　近期，针对“租金贷”乱象的监管重锤已经落下。今年9月，住建部发布了《住房租赁条例(征询意见稿)》，要求住房租赁企业“不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款”，并给出了具体的惩罚标准。去年底，国家住建部等六部门联合下发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，对住房租金贷款业务的贷款期限、贷款额度作出明确要求，并指出住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%。