热点曝光:全聚德盐城店卷入房东债务风波开业半年被要求限期搬离(2)

“2017 年底，前面 3 个债权人的执行和解协议是在亭湖法院的见证和主持下达成的，那时法院应当知道有朱某家的债务存在，因为 2015 年房东名下的房子就有抵押登记了，法院为何没有通知朱某家参与当时的执行和解呢？” 徐宁不解，如果当年亭湖法院也通知朱某家参与此事，在这个前提下全聚德盐城店再租赁，就没有现在的矛盾了。

面对法院执行，全聚德盐城店只能积极应对。“我们已提前向房东支付了 3500 万的租金，抵充之前 3 个债权人的债务，因此我们是在执行法院的准许下使用被法院查封的房子。而朱某夫妇启动诉讼和执行程序在后，与执行法院的准许使用相抵触，按理说不具备执行效力。”2019 年 4 月，全聚德盐城店向亭湖区法院递交了执行异议书。

“朱某夫妇的债权应当在全聚德盐城店租赁期满后再行主张。”执行异议书中还称，房东滕先生的资产价值至少上亿，足以有序偿还债务，并不需要拍卖房屋。

焦点 3：为何要让酒店搬离再拍买？

“ 即便亭湖法院的执行拍卖是没问题的，但酒店经营已经上了正轨，拍卖与酒店经营可以同步进行，为何非要让酒店先搬出，再开始评估拍卖呢？现在让我们搬出，我们店近 200 名员工就要面临下岗。”徐宁说，店里装修已经花了 1500 万左右，这个是带不走的，巨额损失谁来承担呢？

2019 年 6 月，亭湖区法院裁定驳回了全聚德盐城店的异议申请。紧接着，融易新媒体，徐宁向盐城中级法院提出执行复议申请书。同年 11 月，盐城中院做出裁定，维持了亭湖区法院的裁定。

【回应】法院称当初当事人自行和解，法院多次组织协调

对于此事，法院持什么态度？近日，亭湖区人民法院给现代快报记者发来了一份详尽的《情况说明》。

关于案涉借款数额的认定问题。经一、二审判决认定，朱某和滕先生双方自 2007 年以来连续发生资金往来，借款时间跨度较长，庭审中亦陈述其间进行过多次结算。滕先生先后出具了 14 份借据、4 份还款协议，对借款总额多次确认，直到 2015 年办理抵押登记。以上证据证实借款总额为 1888.6 万元。在执行复议审查过程中，滕先生曾表示朱某虚构债务侵害其权利，但并无相关证据予以证实，盐城中院亦已明确告知，如有证据能够证明该事实，可以另行依法维权。

关于法院为何推翻之前的和解问题。2017 年底时，朱某家并没有诉讼，而且全聚德盐城店和房东都知道债权人朱某家存在。虽然朱某家有抵押权，但没有法律规定，在执行和解环节，法院必须要通知所有抵押权人到场，因为抵押权人并不都通过诉讼渠道。此外，执行期间当事人和解的，是当事人自己协商达成的，和解协议不经过法院的诉讼程序确认和审查，法院不出裁定书，这跟法院的调解性质不同。

关于应否在拍卖前腾空的问题。全聚德盐城店作为盐渎明城 12 幢房地产承租人，不能排除执行。江苏省高院《关于进一步提高网络司法拍卖规范化水平的指导意见》第 8 条规定，人民法院拍卖不动产时，除法律另有规定外，一般均应清空后再拍卖。亭湖法院要求腾让房屋并无不当。

“朱某对案涉房地产的抵押权设立于 2015 年 6 月，而全聚德盐城店与滕先生的租赁合同签订于 2017 年 12 月，即租赁合同设立于抵押权成立之后，且未经抵押权人朱某同意。”亭湖法院相关人士表示，在执行及异议、复议期间，盐城中院和亭湖法院就本案多次组织几方协调，均无果。2019 年 11 月，全聚德盐城店代理人在亭湖法院执行谈话时曾表示，愿意配合法院执行，请求给予三个月时间搬迁。但此后，酒店一直正常经营，未予搬迁。考虑到疫情期间民营企业的实际困难，目前，亭湖法院并未采取强制腾空措施，以给予相关当事人协商解决的时间。

【观点】法院应注重法律效果与社会效果，发挥司法能动性

南京大学一名法学教授认为，人民法院做好执行，维护申请执行人的权利，这毋庸置疑。但在执行中如何保障租赁关系，促进社会经济发展，这也是法院应当考虑的。

专家表示，全聚德盐城店在执行法院协调下，与房东达成了租赁协议。为了稳定租赁关系，维护企业合法经营利益，如果房东滕先生还有其他可清偿债务的资产，法院可以指导各方当事人达成一致，兼顾各方利益，而非机械地拍卖房屋。“退一步讲，即便拍卖房屋，也可依照江苏省高院《关于进一步提高网络司法拍卖规范化水平的指导意见》第九条的规定，房屋可以在评估拍卖成交后腾空，而不是要求商户先行让房，执行不要简单粗暴。”