蛋壳“爆雷”：使用“租金贷”年付的用户如何“自救”？(2)

如果占先生选择退租，“租金贷”的问题是否有妥善的解决办法？刘俊丽表示，租客与金融机构的《贷款合同》属于独立的法律关系，金融机构已履行其放贷的义务，租客应当继续履行其还款的义务，即便《租赁合同》解除亦不能作为其拒绝还款的抗辩。

监管持续发力

近年来，以蛋壳公寓为代表的一些长租公寓为了快速筹集资金，往往采用房租“高进低出”（即高租金向房东收房，低租金向租客出租）、“长收短付”（即向租客收取3个月以上的租金，向房东按月支付租金）、违规“租金贷”（贷款一次性打给房企，租户再按期每月向银行还款）的经营模式。这些模式都潜藏着风险，一旦长租公寓方面发生资金链断裂，就会同时损害房东和房客的合法权益。

对于上述高风险的经营行为，监管部门已提出了明确的规范意见。

2019年底，住房和城乡建设部等六部门发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，要求加强对“高进低出”“长收短付”等经营模式的监管，对住房租赁企业的“租金贷”占比也设定了上限（住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位）。2020年9月住房和城乡建设部发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》（以下简称“条例”）再次对上述相关内容进行了规范。

2020年11月17日，深圳市住房和建设局发布的关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知指出，住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益；住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租金消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。

与此同时，在严格监管长租公寓高风险经营模式的同时，条例也提出了支持长租公寓健康发展的金融政策。例如，国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。