1、
发现今年以来几乎没有写柬埔寨的文章。
今天来复盘一下。
今年1月份,胡润研究院出台另一个《2018年度全球房价指数》的数据,
涨幅第一的是柬埔寨首都金边,涨幅达到了16.7%。
不过,需要注意的是,
它计算涨幅的统计数据综合自三个方面,房价涨幅、租金收益率、当地货币对人民币涨幅。
柬埔寨这个国家,虽然有本国货币瑞尔,但通用的还是美元,本国货币处于弱势地位,所以买柬埔寨的东西,就是买美元资产。
看了看新闻,今年的柬埔寨房产投资依旧火热,想进入这个市场的人依然非常多。
尤其在几个国内大V的加持下,
除了首都金边,西哈努克港也成为了另一个投资柬埔寨的主要目的地,
不过这个地方坑略多,如果投资,多擦亮一下眼睛。
2、
从前写东南亚的时候,用的是“赌”这个字。
高风险高收益,赌的是国运。
就国运来说,目前的情况是乐观的。
在中美博弈的背景下,一定程度上,利好东南亚,
东南亚国家有一些机会承接从中国“移出”的各种产业,
另一方面,现今的东南亚正处在基建的高潮阶段,正走在刺激经济的道路上,变化日新月异,
经常短短前后几个月,就能看到明显的变化。
3、
但如果只是短期投资房地产,可能在最近一两年会遇到一些问题。
一位读者朋友在柬埔寨买了房子,最近在愁出租的问题,
也让我对东南亚的有了另一些认识。
2016、2017、2018这几年,大部分中国投资者都在买期房,
如今,时间已经到2019年,差不多是交房的时间了。
2020年、2021年、2022年,
这几年,陆续交房的项目会越来越多。
也就是说,在未来这几年,还有越来越多的项目将投放进入市场。
整个东南亚都存在一个问题,没有完善的二手房市场,
这个问题之前也讲到过,二手房数据,
一直也没有过官方统计,地产研究机构关于东南亚二手房市场的报告也是没有的。
如果是打算短期持有柬埔寨房产,未来这两年卖掉,二手房的竞争会很激烈。
短期内,这几个东南亚的国家,市场是否有这个承接能力。
房子将卖给谁?
在短期之内,市场会能不能消化?要多久消化?
房地产的发展是否先于经济的进步,先于当地人收入的增长?
根据CBRE的统计,目前金边人民可负担的公寓平均价格为1473美元/平米,
而大部分投资者购买的基本上是2000美元/平米以上的房产,二者之间还有一定的差距。
以上这些问题,
会在未来几年被市场检验。
4、
市场上供应量增加,房子租给谁?
这也会是个问题。
这个问题上,柬埔寨有特殊性,
柬埔寨是个外国人特别多的国家(因为之前是法国的殖民地,还有全世界最多的NGO机构,外加一定的文化气质加持,签证什么的也放得特别松,滞留在金边基本也没人管,东浙新闻(),所以,柬埔寨这个国家有来自世界各地的人在此定居),
最新的数据,柬埔寨的外国移民有18万人,
大部分都在首都金边,这个数据应该也不是很准确,
还有很多官方没有统计到的外国人在柬埔寨工作和生活。
这些人可能不是买房的主要人群,但却是租房的中坚力量。
排除本地人,光外国人的租房需求,其实也还没有被满足。
柬埔寨从2012年开始,才有公寓出现,
2016年的样子,一点点形成规模,存量市场不大。
2018年有15000套公寓进入市场,2019年应该再翻倍,
从供给和需求的角度上,租赁的需求还是足够大的。
btw,和一家柬埔寨的中国中介机构聊了聊,
这家机构对柬埔寨的租赁市场的态度和以上数据还是挺一致的,
他们认为金边的租赁需求还是很旺盛的,
但问题出在当地中介机构的服务跟不上,
市场上只有少数一些中介在做出租的业务,房东和房客的需求匹配不上。
未来两三年,这个问题也会被检验。
5、
东南亚的投资,还是一如既往的态度。
是高风险高收益的选择,
适合闲钱投资+长期持有的心里预期。
是涨幅冠绝全球的机会,是踏着国运掘金20年前中国的机会,
但也有二手房短期之内可能无法出手的风险。