（原标题：金融业冷暖“楼”先知！陆家嘴(600663)写字楼的电梯还拥挤吗？）
近期，上证报调研了陆家嘴金融城部分高档写字楼。
记者发现，几年前租售的火爆场景，已经发生变化。金融去杠杆，虚火降温，直观表现在陆家嘴高档写字楼的供需热度上。
世邦魏理仕（CBRE）最新调研报告显示，上海市优质写字楼的空置率达到十年来的新高。具体来看，2018年四季度优质写字楼净吸纳量主要分布在陆家嘴、南京西路等核心商务区，占比59%。不过，相应的，陆家嘴地区的高档写字楼空置率是南京西路和淮海中路的2倍。
“现在高档写字楼的气候变了，已经从卖方市场变成买方市场。租户比较心态增强，决定时间延长，整个交易市场气氛转趋观望。最后签约的价格还有很大的议价空间。”业内人士告诉记者。
目前陆家嘴地区的高档写字楼报价14.2元/平米，但最后成交仅11.2元/平米，降幅在20%左右。
陆家嘴的三剑客
陆家嘴的超甲级写字楼有8栋。其中以白领口中的三剑客：上海中心、环球金融中心、金茂大厦，为陆家嘴金融城地标性的存在。
曾经，P2P公司对陆家嘴高端写字楼趋之若鹜。不过，东浙网在线，后来在各种暴雷跑路引发的P2P事件后，这些类型的公司逐渐退出，腾笼换鸟。
据招租负责人回忆，附近的高档写字楼如金茂大厦，去年又经历了另一波退租潮。熬不过金融去杠杆，公司资金链断了，被波及的主要是第三方理财和私募股权投资公司。“这些多半是之前步子迈得太大了，扩张速度过快。现在要节约成本。目前，能够留下来的租户资质都还不错。”
值得一提的是，传统机构对高档写字楼的租售需求出现了新的变化。其中一个重要趋势是，基金、券商办公场所也开始走整合路线。“去年，中资券商寒冬。节省办公楼租赁开支成为券商压缩成本的重要一块。”一位业内人士向记者表示。
“租金上，上海中心的平均租金高过老牌地标金茂。不过，如果是优质客户，我们会愿意让步。一切都好谈，给到双方满意的价格为止。”上海中心相关负责招租的人士对记者表示。
此外，无论经济周期如何转化，律所基本实现旱涝保收。如今，逆势扩张的机构中，律所对于高档办公空间的需求也在升温。
“一房难求”已是过去时
高档写字楼市场可以看作是经济冷热情况的一个缩影。在经济加速上行周期中，各类金融机构扩张步伐加快，写字楼常常就是供不应求。而在经济增速放缓时，写字楼空置率就会明显抬升。
当时P2P退潮之时，上海出现大批空置办公场所，当时许多网络借贷公司撤出市场，将空置率推至新高。
前几年“一房难求”的盛况，已经时过境迁。2017年高档写字楼供给达到高峰，空置率一路走高。一位地产咨询业内人士对上证报表示，受到全球经济发展情势不明影响，2018年的写字楼市场整体表现是先扬后抑。
根据世邦魏理仕调研的2019年到2023年新增供给，未来陆家嘴高档写字楼的新增供给将会踩住刹车。
外资金融强势入驻上海中心
值得注意的是，开门迎客时间不长的上海中心正密集迎来外资机构入驻。其中主力是外资银行、外资保险、资管及律所。“外资对高档写字楼来说是优质客户。”前述招租人士称。上海中心最近几年都在积极引入各类外资机构。
今年，摩根大通会进入这栋中国第一高楼，成为上海中心的“主力”租户。
