世界看热讯：“房贷置换”套路起底：中介费逾万、需反复“倒贷”、或被追刑责

在高息房贷下，营业贷违规流入楼市再次 " 死灰复燃 "，这次经营贷的 " 化身 " 不是首付 " 帮手 "，而是 " 房贷置换 "。

简单来讲，" 房贷置换 " 指的是通过一系列包装手法将高息的房贷转为利息更低的经营贷。在高息房贷较为普遍的情况下，这种号称由专业中介做的转贷生意越来越多。

那么，对于贷款人来说，转为经营贷成本真的降低了吗？这其中又有什么风险？

高息房贷转贷，一次 " 中介费 " 就上万

" 只需换息不还本金 "" 利率 3.5%，速度快额度高 ""500 万元房贷可省去百万元利息 " ……近期，" 房贷置换 " 的广告充斥在社交媒体中。

对于中介机构如何进行高息房贷转贷营业贷操作，新京报记者联系上一家专门做转贷生意的中介。该中介的工作人员称，第一步，由中介方借 " 过桥资金 " 先把房贷结清；第二步，通过中介 " 包装 " 成经营者，" 包装 " 资料包括 " 营业执照 "" 经营流水 " 等使其符合经营贷申请条件，然后拿房本向银行申请经营贷。

事实上，经营贷指的是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。为了扶植中小经营者，经营贷的利率普遍较低，一般为 3%-4% 之间。

按照上述中介人员的推算，若一套房产需要贷款 100 万元，期限 10 年，按照按揭贷款、抵押贷款年息分别为 6.37%、3.6% 计算，贷款置换之后，贷款人最多每个月可以少偿还近 2000 元的利息。

不仅如此，对于贷款人眼下缺钱的现状，上述中介人员还向记者介绍了一款 " 先息后本 " 的经营贷还款方式：" 在贷款期间，你只需要还息，不需要还本，在贷款期限到期时，再还本即可。比如，以 100 万元的经营贷为例，贷款期限为 3 年，年利率为 3.1%，每月只需要两千多元的利息，到期后需要偿还本金。如果你觉得 3 年期限短，可以申请 10 年的期限，利率为 3.7% 左右，10 年后才需要偿还本金。"

那么，这样一套包办的转贷操作需要收取多少中介费呢？上述中介人员表示，" 中介费包括两个部分，一是包装费，单独收取 5000 元，另外一笔是过桥资金利息费用。假设借中介 100 万元的 " 过桥资金 " 就需要支付 1.5 万元的利息，那么包装费加上利息费用共计 2 万元。" 这仅仅是一次性办理的中介费，如果经营贷到期仍然需要续贷的话，同等条件不变的话，还将收取同样的中介费，这样下来，中介费是叠加的，" 越滚越大 "。

对于此中存在的风险，这名中介人员称：" 我做这个有 2 年了，经手很多客户的成功案例，营业执照也都是现办的，没什么风险。"

每隔固定年限需再次 " 倒贷 "

根据不同银行的要求，经营贷一般有固定的期限，比如 3 年期，5 年期等，时间越长利率越高。一旦固定期限到期，就面临着 " 倒贷 "，依然需要再次借 " 过桥资金 " 和付中介费用，也就是说，此后每次申请经营贷，都需要再次支付中介费用。

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，目前，市场上又产生很多 " 贷款置换 " 的生意，主要是由于利差的存在，经营贷主要是支持中小微企业的，其贷款利率都在 4% 以下，而不少 " 高位站岗 " 购房者的房贷利率可能在 5% 甚至 6% 以上，所以从需求端来讲，市场是有这个需求的。

" 经营贷是支持中小微企业的，国家也控制流入房地产的资金比例，而经营贷转房贷的做法相当于资金变相地流入了房地产，对房地产行业本身带来资金风险。同时，如果用经营贷去炒房，也加大了银行贷款的风险，一旦购房人资金链断裂，银行就会受到冲击。" 李宇嘉如是说。

值得一提的是，就政策层面而言，我国是禁止经营贷流入房地产领域的。2021 年，中国银保监会办公厅、住建部办公厅、央行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（简称《通知》），对经营贷流入房贷做了明令禁止，而且从多个维度进行防范和惩治。

《通知》规定，要加强借款人资质核查，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款，对企业成立时间或受让企业股权时间短于 1 年，以及持有被抵押房产时间低于 1 年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证，不得以企业证明材料代替实质性审核。此外 ,《通知》还明确，一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。