安居客赴港上市背后：负债率高达92.74% 关联交易金额超高

　　4月8日，安居客提交赴港上市申请，其融资规模据传至少达10亿美元(约78亿港元)。市场没有料到，58同城黯然退市后，姚劲波的卷土重来如此迅速。而在中国最大的在线房产平台、最大的新房及二手房在线营销平台等响亮的名头背后，安居客似乎也付出了一定的“代价”。

　　4月8日，安居客公布了港股IPO申报稿，美银证券、中金公司及瑞信为联席保荐人。

　　有消息称，安居客融资规模至少达10亿元美元(约为78亿港元)。58同城和腾讯为其第一、二大股东，二者分别持有安居客45.3%和14.1%的股权。

　　据安居客在申报稿中引用艾瑞咨询数据，以月活跃用户量计算，公司是中国最大的在线房产平台。按2020年营业收入计算，公司是最大的新房及二手房在线营销平台。

公司概要数据来源：申报稿

　　不过在两个“最大”的背后，安居客似乎也付出了一定的“代价”。公司的负债率高达92.74%，还于近期被北京市住建委约谈。

　　姚劲波再战资本市场

　　2020年9月，58同城走完了其历时7年的美股之路，55.88美元的股价和83.74亿元的总市值是它留给资本市场的最后一个身影。

　　2020年6月，这个“神奇的网站”与买方签订了私有化合同，交易总估值约为87亿美元(约合人民币594亿元)，也是近年来中概股历史上规模最大的一次私有化交易。买方投资财团包括58同城董事长兼CEO姚劲波和华平投资、General Atlantic、鸥翎投资。

　　那个声称要干掉“所有垂直网站”的姚劲波也干掉了自己。

　　市场没有料到，黯然退市后姚劲波的卷土重来如此迅速。在上市传言发酵数天后，姚劲波作为实控人的安居客向港股发起冲刺。

　　事实上，成立13年来，安居客的发展中曾有2次一度接近资本市场。

　　这家2007年成立的公司，比58同城晚了两年。彼时，搜房、新浪等房产信息网站已初具规模，新房业务早已成为各家争夺的焦点。“迟到者”安居客将目标瞄向存量市场，从二手房入手。

　　一年后，安居客走出上海，进军北京，随后北京成为其第一大市场，其业务版图开始扩大至华北、华东、华南和中西部等地区。

　　2009年安居客内部萌生了上市的念头，这一想法随后被创始人梁伟平扼住，在梁伟平看来，公司只有规模足够大才会去上市。

　　怎么才算规模足够大，他设置了一道门槛：收入规模达到10亿元。

　　2013年，安居客营收高达8亿元，没有意外的话，其2014年收入将突破10亿元。即将满足上市条件时，2014年3月安居客单方面宣布大幅涨价，随机遭到多家房产中介的联合抵制，我爱我家、链家、中原等在内的9家中介一夜之间撤空安居客所有房源。

　　这一矛盾让安居客业绩遭受重创，上市计划受挫，也暴露了其商业模式的弊端：即缺乏线下房源数据和交易渠道支撑，收入高度依赖流量端口费和广告费。

　　营收腰斩后安居客被迫卖身。2015年，梁伟平将安居客以2.67亿美元的价格卖给58同城，交易完成后包括梁伟平在内的公司高管及投资方将套现退出，58同城实现100%控股。

　　此番，姚劲波卷土重来，安居客交出了一张怎么样的成绩单？

　　收入来源单一

　　与58同城重组、收购爱房与巧房后，安居客将自己定义为“开放型房产信息交易服务平台”。按招股书中所言，安居客目前所提供的业务包括房产在线营销、交易服务、SaaS解决方案以及其他辅助服务。

　　但从其收入构成来看，安居客目前超95%的收入仍来源于在线营销服务。2018年至2020年(下称：报告期)，安居客来自在线营销服务的收入分别为61.47亿元、72.97亿元、78亿元，在总收入的占比分别达到98.9%、96.3%、96.9%。

　　其他两块业务中，交易服务在报告期内的收入占比分别为1.1%、3.5%、2.8%，其他服务则为0、0.2%、0.3%，二者的“存在感”相当薄弱。

　　支撑在线营销服务的是安居客的移动月活用户量。截至2020年第四季度，安居客的平均移动月活跃用户量总计为6700万。截至2020年末，该公司在线房产平台上付费经纪人的数量为72.6万人。

　　对此，安居客在招股书中称，“根据艾瑞咨询数据显示，按本年度及截至2020年12月31日止季度平均移动月活跃用户量计算，我们是中国最大的在线房产平台。”

　　负债率飙升至92.74%