地产公司未能按合同如期退款 法院为何判决不用承担违约金？

近日，市中级人民法院二审判决了一起经济纠纷案，我市某房地产开发商（以下简称地产公司）原本因合同违约要支付20万元违约金，但法院认定这一违约行为是由于疫情的不可抗力造成的，遂依法判决地产公司不用承担违约金。

受疫情影响 地产公司未能如期退款

2018年9月，谭某、黄某夫妇二人在荷塘区某小区购买了两个商铺，并与地产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，总房款为157万元。二人在与地产公司签订合同的当天，便缴纳了全部购房款。

后来由于地产公司存在违约，去年12月5日，谭某、黄某与地产公司签订协议，双方同意解除之前的《商品房买卖合同（预售）》。谭某、黄某协助地产公司办理退房手续，手续完成后，地产公司于7个工作日内退还全部购房款、中介费，并一次性对谭某、黄某进行赔偿，合计176万元。如果地产公司无法如期支付上述176万元，融易新媒体，则需支付谭某、黄某20万元违约金。

然而，因疫情防控、政府规范的影响，地产公司未能如期完成给付义务。谭某、黄某将地产公司起诉至荷塘区法院。

要求地产公司付违约金 但一审、二审均不支持

谭某、黄某认为，双方之间签订的合同、协议合法有效，双方均应按照合同履行义务。地产公司未能按照合同履行义务，应承担违约责任。完成金钱给付义务有现金、银行转账、手机软件支付等多种履行方式，一般不受客观环境的影响。所以，地产公司不应适用于不可抗力免责。

而地产公司则表示，该公司确实是因为疫情的不可抗力影响，从而导致无法完成给付义务。

荷塘区法院一审认为，当事双方约定的给付时间处于疫情防控措施期间，虽然地产公司存在逾期支付，但并非自身原因，遂对谭某、黄某要求地产公司支付违约金的诉请不予支持。

之后，谭某、黄某又上诉至市中院。市中院二审认为，双方约定的付款期限届满之日处于疫情防控措施期间，企业不得复工、复产，经营受到影响。所以根据相关规定，可以适用不可抗力，适当顺延付款期限。市中院最终依法驳回上诉，维持原判。

当下再以不可抗力为由 可能很难得到法院的支持

本案一审法官——荷塘区法院民事庭副庭长蒋坤学表示，对于是否适用于不可抗力，必须符合“不能预见、不能避免、不能克服”的要素。根据省高级人民法院的相关规定，今年出现的疫情应属于不可抗力的范畴。同时，一般经济纠纷类案件，还要关注合同给付义务是何时产生的。如果合同给付义务是在不可抗力发生之前产生的，则不应适用于不可抗力。

以本案为例，虽然双方的合同是在疫情出现之前签订的，但地产公司的违约行为是在疫情期间发生的，那么违约金的给付义务亦是疫情期间产生的。并且，地产公司愿意积极履行除违约金之外的给付义务，可以认定地产公司并没有主观恶意。综上所述，地产公司不应承担合同违约金。

蒋坤学表示，本案有一定的特殊性，其本身几乎不可复制。目前，我市已经长时间无新增病例，社会干预已经降低了很多，日常交易完成率也已经恢复到了比较高的水平。当下，如果当事人再以不可抗力为由进行主张，可能很难得到法院的支持。

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对于因新冠肺炎疫情导致不能履行合同的，如何确定起止时间？2月27日，湖南省高级人民法院发布《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》，明确根据具体案件中新冠肺炎疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定起止时间。一般可根据合同履行地或当事人住所地的省级人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。（株洲晚报记者 贺天鸿 通讯员 侯敏娜 喻志强）