热点事件曝光: 绿城定下5000亿销售目标，盈利能力待考

　　近期在土地市场频繁拿地的绿城中国（03900.HK）在3月23日发布了2019年年报，营业收入不达预期，不过利润增幅表现不错。

　　根据绿城中国年报，公司营业收入人民币615.93亿元，融易新媒体，同比增长2.1%；除税前利润人民币99.53亿元，同比增长25.9%；归母净利润人民币24.80亿元，同比增长147.3%；股东应占核心净利润人民币43.36亿元，同比增长14.2%。每股基本盈利人民币0.55元，末期股息每股人民币0.30元。

　　“绿城正在制定五年发展规划，预计到2025年冲击5000亿的销售目标”。绿城中国董事会主席张亚东业绩发布会上表示。绿城中国显然希望重新回到规模赛道，进一步提高自己的市场占有率。

　　净利润率同行中偏低

　　年报显示，2019年绿城中国取得总合同销售人民币2018亿元，较上年增长29%，对应取得总合同销售面积约1027万平方米。其中归属于集团的权益金额约为人民币768亿元，较上年增长38%。

　　除了重资产地产销售外，绿城中国旗下代建板块累计取得合同销售面积约505万平方米，合同销售金额约人民币664亿元。

　　2019年，绿城中国合同销售超过50亿元的单个城市有9个，其中杭州、宁波及北京分别录得合同销售超过100亿元，这些城市也是绿城中国一直深耕的城市。

　　从去化情况看，绿城中国保持了业内较为平均的去化水平，投资项目整体去化率68%，其中一二线城市去化率达70%。同时，绿城中国总体销售回款率维持在87%，这个水平在业内中等偏上。

　　在土地获取方面，绿城中国正在逐渐加速自己的项目投资。截至2019年末，绿城中国新增54个项目，总建筑面积约1236万平方米，总土地成本691亿元，其中绿城中国支付的为523亿元，预计可售货值为2057亿元。

　　截至2019年末，绿城中国共有土地储备项目142个（包括在建及待建），总建筑面积约3873万平方米，其中按照权益计算约为2240万平方米；总可售面积约为2648万平方米，权益可售面积约为1521万平方米。

　　得益于并购和城市更新的项目拓展，绿城中国楼面地价平均成本约为每平方米人民币6119元，其中一二线城市土地储备总可售货值占比达73%。

　　“我们去年一共收并购17个项目，参与了7个城市更新项目，给我们降低了土地成本。”张亚东表示。

　　从资金情况看，绿城中国保持一贯的稳健，于2019年12月31日，银行存款及现金（包括抵押银行存款）为人民币518.94亿元。净资产负债率为63.2%，低于行业水平。

　　融资成本看，绿城中国总借贷加权平均利息成本为5.3%。第一财经记者梳理发现，绿城中国2019年新发境内债平均借贷成本4.48%，比上年5.46%下降0.98个百分点。

　　不过，绿城中国的毛利率和净利率依旧不及同行水平，其中毛利率25.39%，净利润率6.35%，两个指标都不及同类公司，净利润率水平更是处于同业较低水平。

　　“今年结转的利润几乎都是2016、2017年拿的地，17年之前拿的地，之前没有限价，后来限价了。”张亚东对此表示。

　　高盛研报显示，下调绿城中国目标价8.5%，由11.8港元至10.8港元，维持“中性”评级。

　　该行称，绿城去年核心盈利同比跌4%至30亿元人民币，符合该行预期。虽然潜在预售增长加快，但该行认为其历史负担，即3年前收购的低利润项目及资产减值在短期内难以消除，而且也没有快速或简单的方法可以提升营运效率，故两者对其盈利能力改善构成压力。公司盈利增长状况仍逊于较强的同业，股本回报率也接近同业中最低。

　　由于营业收入和利润的结转指标不及预期，绿城中国股价在3月23日暴跌，报收7.08港元，下跌14.60%。

　　5000亿规模诉求

　　“公司正研究未来五年发展规划，绿城接下来将聚焦重资产、轻资产、绿城+这三大板块。

　　其中代建业务（绿城管理）规模，预计2025年将达到1500亿元规模，而这三大板块至2025年的业务规模预计将超过5000亿元。公司未来希望降低对房地产业务比重，适当压低重资产板块依赖度，对其增速进行适当控制。”张亚东在业绩会上发布了绿城中国新一个五年计划。

　　根据绿城年报，2020年，绿城集团预计整体可售货源约1,696万平方米，整体可售金额约为人民币3,583亿元。其中，投资项目可售货源约1,045万平方米，可售金额约人民币2,674亿元（其中2019年存量房源可售金额约为人民币635亿 元，预计新增可售房源金额约为人民币2,039亿元）。绿城集团代建项目预计可售货源约651万平方米，可售金额约人民币909亿元，约占2020年集团整体可售货值的25%。