今日事件曝光: 头部房企销售均价录3年新低，个别豪宅热销难扭楼市走向

　　负责豪宅营销的江琳（化名）最近工作开始忙碌了起来。

　　“项目开放是预约制度的，我们一个销售一个小时只能接待一个人，最近来看房的人特别多，每天都会预约满额。”江琳告诉第一财经记者。

　　随着疫情在国内的日渐好转，房地产市场还是逐渐复苏，售楼处开始开放之后，越来越多人选择出门看房。在上海、深圳、杭州等核心城市，较高价格的豪宅市场再度开始升温，无论是销售数据还是看房人数，都开始悄然增加。

　　但是，这仅仅只是个案，少数楼盘人气回升，并不能掩盖整体市场下滑的现实。2月份，有头部房企成交均价已跌至3年新低，以价换量或成行业共识。

　　业内人士预计，虽然3月份开始大部分售楼部都已开门迎客，但未来两三个月的楼盘销售都不会太乐观，房企今年想要获得销售增长并不容易。

　　客户预约看房要排队

　　江琳负责的豪宅位于上海外滩板块，套均总价超过2000万，从2019年就开始在豪宅市场进行蓄客，2020年项目入市。

　　不过在项目入市后，江琳自己都没有料到来看房的人比预期的还要多很多。“很多新客户也会前来看房，之前我们担心意向客户受到疫情影响，应该不会来现场看，不过最近出乎我们的意料。有时候我们一天根本预约不到看房时间，我有朋友还在找关系托我看房。”江琳告诉记者。

　　实际上，在这个豪宅公开售楼处的当日，记者曾走访现场。即便是当时刚刚公开售楼处而没有拿到预售证，当时就已经很多意向客户开始前来询价并预约看房。

　　受到疫情影响，江琳负责的豪宅每个销售一个小时仅能接待一组客户，为了保证人员数量，他们还对每个销售进行了间隔排班，接待能力不同此前，因而导致有客户甚至要托关系才能看房。

　　上海中原地产数据显示，2月末最后一周（2月24日-3月1日），上海楼市成交结构中，成交排名前十的项目中，9万元/平方米以上的高价房占据3席，尤其是成交排名第一和第二的项目是两个10万+的项目。排名第一的项目成交量有35套，成交第二的项目成交套数也有29套。上周（3月2日－3月8日）成交前十的榜单中，依旧有3个高价房项目。

　　今年2月，深圳春节后首个2000万级豪宅盘招商太子湾·湾玺进入市场，根据其披露数据，在开盘当日推出的104套豪宅已悉数售罄，日光再现。

　　第一财经记者在该盘现场看到，不少人挤在售楼部。出于安全防护考虑，项目很快就被蛇口街道办等要求限制人流暂停接客。由于项目推货量仅有百套，这令没有抢到房的购房者们留恋不已，迟迟不肯离去。

　　“我家里有3套房，今年比较重要的事情就是想要置换一个市区更大的房子，之前很多房子都老化了，我春节后就一直关注核心地段房子的信息。”一位上海购房者告诉记者。

　　即便是二线城市杭州，豪宅销售同样开始升温。

　　3月6日，杭州位于钱江新城的仁恒滨江园领出最后2栋楼的预售证。此次加推均为大户型，主力面积170、190㎡，精装均价70800元/平方米。算上仁恒滨江园，在过去的半个月里，杭州已连续有3个千万级豪宅入市了。

　　住在杭州网数据显示，截至目前，杭州总价在1000万以上的产品，共有813套可售。此外，

　　2018年-2019年，杭州总价1000万以上的公寓，共成交了3128套（其中，2018年1814套，2019年1314套），折算下来，平均每个月就能卖掉约130套。

　　“目前杭州市场豪宅产品销售整体还是供小于求，江浙地区很多购买力都在向杭州聚集，豪宅的推盘手都在加速推盘。”一位杭州开发商人士指出。

　　避险情绪升温

　　从目前的豪宅购买者看，多数购买者基本是自住为主。但不乏买家是担心全球量化宽松，急于资产保值的心态而购置豪宅。

　　“大部分客户都是向想换房来我们这里看房，目前核心地段本身的配套好，价值这些客户本身有更多分散的资产，他们无论是对于居住品质的需求还是资产保值的需求，都衍生了目前的需求增加。”江琳说。

　　第一财经记者采访发现，大部分购房者对于豪宅购买，不外乎两个逻辑。第一可以自住，进而进一步改善自己的居住环境，尤其是在疫情影响下，高端住宅的物业和产品优势更加突出。第二来自资产保值需求，目前全球黑天鹅局势不稳定，加之美联储降息，全球量化宽松之后，核心资产的价格相对更具升值空间。

　　纵观历史，核心地段的资产抗风险能力明显高于非核心地段。在2008年金融危机期间，纽约中央公园附近的顶级豪宅价格并没有在金融危机中降价，融易新媒体，反而成为了全球顶级富豪争先进驻的黄金区域，成为身份与财富的象征。