最新内幕消息： 荣盛发展逆势扩张 销售下滑急踩刹车

　　在连续第二年突破千亿销售规模之后，荣盛发展的步子明显慢了下来。

　　日前，公司披露的2019年度业绩快报显示，其销售增速已降到14%内，与此前3年30%以上的增速已明显下降。

　　2018年，公司首次突破千亿销售规模之后发生逆转，随着行业调控政策的深入，公司 “稳健发展”成为主要基调。

　　斑马消费注意到，公司主动将销售增速调低，可能是为应对未来市场变化，出于降低自身风险的考虑。

　　销售下滑，急踩刹车

　　有着建筑商和地产商双重背景的荣盛发展（002146.SZ），在A股房地产企业里，一直是一个低调的存在，在遍布互联网的房地产企业海量信息中，很难找到公司高管露面的信息。

　　心无旁骛的业务布局、闷声赚钱，是公司实控人耿建明家族的一贯作风。

　　数据显示，2016年至2019年，公司实现销售金额分别为512.24亿元、679.57亿元、1015.63亿元和1153.56亿元，除了2019年之外，此前3年的销售金额增速分别为65.77%、32.56%和49.58%；同期，其营业收入和净利润平均增速分别保持在26%以上和30%以上。

　　通过前几年的项目积累和快速去化，公司业绩得到了翻天覆地式的发展，2018年，顺利跨进了千亿房企阵营，位居克尔瑞全国销售榜单前30强。

　　但是，公司业绩在2016年达到巅峰后，开始下行趋势。

　　最明显的是，公司的销售金额增速一路走低，2016年至2019年，其销售增速分别为65.77%、32.56%、49.58%和13.58%；同期，营业收入增速从2016年的30.60%降至2019年的25.9%，归母净利润增速从72.07%降至20.3%。

　　斑马消费发现，造成业绩增速走低的原因，主要是2017年之后，国家对房地产行业频繁调控。尤其是，2018年全国各地出台调控措施高达450次，受限购、限售以及融资等政策的影响，国内房企走向“白银时代”。

　　在2018年，面对复杂的市场环境，公司发生了不小的变化。新增土地储备建筑面积首次出现负增长，同比下降31.41%，是近4年来唯一一次负增长。

　　尽管第二年新增土储量回暖，较上年增长20.3%，但在这一年，公司已在执行近乎保守的目标，稳字当头成为公司的主基调。

　　公司计划2019年实现销售额1120亿元、新增土储建筑面积1672.51万平方米。从目前披露的数据来看，2019年分别完成上述“计划”的97.09%和57.30%。

　　逆势扩张

　　除了房地产业务，公司最近几年还在实施多元化，涉及康旅、产业新城以及酒店等业务板块。

　　如今，这些板块给公司的营收贡献尚不足10%。公司的收入来源仍依赖房地产板块，其收入占到公司收入近9成。

　　房企赖以生存的是土地，当年新增土地储备建筑面积多少，直接决定今后2至3年的“出货量”。

　　自2015年以来，公司的新增土储建筑面积逐年增长，除了2018年新增760.53万平方米外，2015年、2016年、2017年和2019年，新增土储建筑面积均在800万平方米之上。其中，2017年和2019年新增土储增速均在20%以上。

　　通过强力收储，公司基本完成“京津冀”、“长三角”以及“珠三角”城市群和中西部重点城市的布局，涉及全国50多个城市，260多个地产项目。

　　2019年上半年，公司总土储建筑面积达4059.77万平方米，融易新媒体，为近5年来的最高峰值。

　　同时，这让公司付出不小的代价，最直观的是，公司总债务规模水涨船高：从2015年的808.59亿元增至2019年三季报末的2046.33亿元，资产负债率从78.60%增至83.69%。

　　逆势向前，其实最考验的是企业融资能力，特别是在目前融资环境趋紧的前提下。

　　斑马消费梳理发现，从2015年开始，公司的融资额度保持着高位，2015年至2019年上半年，其新增融资额度分别为343.18亿元、395.70亿元、470.58亿元、449.93亿元和258.95亿元。

　　新增巨额融资，意味着须支付大量财务费用，2017年和2018年，公司的财务费用支出增长较为明显，同比分别增长244.14%和262.14%，2019年前三季度财务费用支出同比增长46.78%。

　　值得注意的是，公司的融资渠道已在收窄。

　　对比2017年以来的公司财报，斑马消费发现，除银行贷款、信托融资外，2017年尚有资产证券化（ABS）、中期票据、非公开定向债务融资工具（PPN）以及统借统换等方式，到了额2018年只有“直融”和“其他”两种方式，2019年仅有“公司债”公司债和“ABS”两种。