2020年债券融资1.2万亿 “三道红线”效应凸显房企融资能力

　　《投资者网》葛凡梅 

　　2020年，新冠疫情带来的外部社会环境因素叠加行业“三道红线”等融资新规，房企们经历着比以往更多的考验。伴随着疫情防控成效逐渐显现，疫情对房地产行业的短期影响终将会得以恢复，而“三道红线”融资新规等相关政策对房地产行业的影响则会更为长期和深远，或将推动行业整体的商业逻辑变革加速进行。

　　近两年，“债务压顶”、“偿债高峰”成为房地产行业的高频词汇，房企偿债压力持续受到市场的质疑。而2020年“三道红线”融资监管政策出台，一方面掀起了房地产企业降负债大潮，另一方面也将对未来房企整体发债增速起到一定的制约作用。

　　受相关新规政策等影响，2021年一季度房企发债规模较去年出现下跌情况。根据贝壳研究院数据，2021年一季度房企境内外债券融资累计约3040亿元人民币，同比下降23%，为2018年以来首季度的最低发行规模。

　　与此同时，房企们还在2021年一季度迎来今年首个偿债高峰。在融资收紧背景下，各大房企边偿债边“降档”已成固定动作，招商蛇口、中国金茂、华侨城、越秀地产等多家房企降档已显成效。不过，房地产行业偿债规模实质性降速预计仍需3-5年。

　　房企整体融资降速 

　　根据贝壳研究院统计数据，2020 年房企境内外债券融资累计约 12132 亿元人民币，规模创历史新高，累计同比增长3%，累计增幅较2019年同期收窄10个百分点。其中境内融资规模占比63%，约7613亿元，同比增加21.3%；境外债券规模占比约37%，为4519亿元，同比减少18.3%。由此来看，境内债市表现出较强韧性，境外债市则呈现低迷状态。

　　回顾2020年房企的融资情况，融资规模上总体呈现“先高后低”走势。2020年一季度房企债券融资3944亿元，同比上涨5%；而在4月，融易新媒体，房企债券融资发行总额约1010亿元，环比下降37%，同比下降44%；5月，境内外债券融资总额发行约617亿元，环比下降39%，同比上升31%。

　　在疫情防控期间，为助力经济复苏，融资监管政策有所放宽，房企抓住转瞬即逝的融资窗口，大量发行债券，为企业的长期发展储备资金，或是为负债压力下，大量融资以借新还旧。随着房地产市场的逐渐恢复，2020年8月“三道红线”等融资新规的陆续出台，融资监管亦趋紧。

　　值得注意的是，或是受益于疫情带来的融资窗口，2020 年房企的融资规模普遍较2019 年有了一定程度的上升。统计数据显示，排名在2020年房企融资总额TOP10的房企分别是中国恒大、碧桂园、首开股份、旭辉控股集团、金融街、华发股份、招商蛇口、正荣地产、佳兆业集团、融创中国。

　　但是，“三道红线”融资新规等政策自去年8月陆续出台后，政策效应逐步显现，2021年一季度房企发债规模较去年出现下跌。根据贝壳研究院数据，2021年一季度房企境内外债券融资累计约3040亿元人民币，同比下降23%，为2018年以来首季度的最低发行规模，融资降速明显。

　　在利率方面，根据贝壳研究院统计，今年一季度境内融资利率中位数4.40%，环比上一季度上升16个基点，较2020年一季度上升48个基点；境外债券融资票面利率中位数为6%，较上一季度下降75个基点。

　　贝壳研究院认为，未来在防风险的背景下，预计房企债券融资难度将不断升级，2021年在扩大适用融资新规的影响下，更多房企主动“降负”，全年融资规模将保持低位。中小型房企或将率先感受到债市压力。

　　此外，2020年房企除了积极在债券市场寻求融资，亦积极抓住企业上市的机会，以筹集资金，实现公司的长期健康的发展。据亿翰智库不完全统计，2020年房地产板块中共有27家企业上市，累计募资净额达597.19亿港元（约合494亿元人民币），较2019年同比大幅增长181.42%。

　　今年到期债务突破万亿 

　　去年8月20日住建部、央行召开重点房企座谈会，会上明确了房企财务监测指标和融资管理规则，被业界称为“三道红线”，且已于今年初开始实施，预计三年内会全面推行。随后，房地产贷款集中度管理制度等一系列重磅新规的出台，引起了市场的广泛关注。

　　房地产行业的“三道红线”的融资新规，主要包含三条红线，红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；红线二：净负债率不得大于100%；红线三：现金短债比不得小于1倍。

　　根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡：红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；橙色档：如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%；绿色档：三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。