物业公司上市前仆后继,5月10日北京京城佳业物业管理股份有限公司(以下简称“京城佳业”)递交港股上市申请。京城佳业为城建集团下属的四家物业资产整合而来,2020年12月才正式成立,是一家拥有国资背景的物管公司。
在房地产行业,国资背景具有融资优势,但物管行业融资需求并不迫切,反而是关联方输送的面积更为重要。京城佳业可以预期发展稳定,但增长缓慢、净利率低迷也是其特点。
“京城”物业 在管319条胡同
“京城”二字能出现在公司名称,某种程度上体现了京城佳业的不同寻常。
与其他物企相比,京城佳业有两个特征:一是国企背景。股东方分别为城建集团及其附属公司(包括城建发展和住总集团)、城建发展、住总集团以及天街集团。京城佳业的重组和成立是在首都国资国企改革背景下,获得了北京市国资委和东城区政府的支持。
甚至于“京城佳业”这个品牌是在2020年12月22日才成立,由城建集团整和城承物业、重庆物业、城建置业、北宇物业四个物业资产而来。2021年,将是京城佳业成立后的第一个完整运营年度,妥妥的物业“新兵”。
第二个特征是京城佳业在管319条胡同,在管胡同面积约6.1百万平方米,2020年合同经营额70百万元,在北京胡同物管市场占比超30%,是胡同物管服务领域的领跑者和标准制定者。
可惜胡同市场比较难讲故事。根据中指院预测,截至2025年北京市胡同物业市场规模预计将达720百万元,总面积31.8百万平方米。市场规模仅相当于一家中小型物管公司,对京城佳业增长助力有限。
国资背景下的增长缓慢
从整合成立到递表上市,京城佳业只用了5个月的时间,客观上扮靓财报的准备时间不足。近3年业绩显示,京城佳业也的确带有国企特点,比如增长缓慢。
2018-2020年,京城佳业实现营业收入9.2亿元、10.5亿元、10.9亿元,同比增长13.9%、4.32%;实现年内溢利4138万元、5112万元、6876万元,同比增长23.5%、34.5%。营收规模在10亿元左右徘徊。
从收入结构看,物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大业务只有基础的物业管理服务收入持续在增长。从2018年的5.6亿元增长到2020年的7.3亿元,占比从61%提升至67.2%。单一的业绩驱动力使得收入结构越发集中,2020年公司收入增速放缓,也主要是因为在管面积增长仅36万平方米,2019年这一数据是294万平方米。另一方面,基础的物管服务毛利率提升不易,这些都是阻碍京城佳业未来发展的不利因素。
作为特色被提出的胡同物业在管规模为6.1百万平方米,住宅物业为20.5百万平方米,实际上京城佳业还是一家传统的住宅物管公司。
截至2020年末,京城佳业合同面积及在管面积分别为31百万平方米、29.1百万平方米,储备面积仅1.9百万平方米。而2020年,至少有6家物业股新增在管面积在50百万平方米以上。京城佳业过去2年签约建筑面积增长2.25百万平方米,还不够2019年的在管面积增长。公司储备之贫瘠,与同行差距甚远,只够保证未来一年的增长。
值得注意的是,这已经是城建集团旗下较为优质的物业资产。聆讯资料显示,融易新媒体,集团旗下还有金宇宏物业、德意嘉物业、东岳物业、博瑞祥合物业、三河物业、银地物业6家物业公司因各种原因没有并表。它们分别对应不同的地产项目,规模小且无意在其项目外扩张。
依托于城建集团,京城佳业分布于京津冀地区的在管面积为26.0百万平方米,占在管总面积的89.3%。区域性+国资的身份,京城佳业的未来大概率取决于集团对其的定位。上市物企中同样处境的是金融街物业,后者2019年、2020年营收同比增速为13.9%、13.4%,增长同样缓慢。2020年其扣非后归母净利润甚至同比下滑了7.7%。
净利率低迷何解?
除了增长缓慢,京城佳业还有国企的另一特征。公司2020年销售毛利率为20.8%。净利率为6.3%。2020年大部分物企毛利率水平在20%~35%区间,净利率同样大部分在10%~20%区间。低于10%的净利率便是吊车尾水平。
近日,华宝基金发布2022年下半年市场展望及大类资产配置,主题:越过山丘。华宝基金董事总...
2 华宝基金李慧勇下半年市场展望:对港股保持乐观态度,关注高近日,华宝基金发布2022年下半年市场展望及大类资产配置,主题:越过山丘。华宝基金董事总...
3 张铮烁离任德邦锐裕利率债 陈雷继续管理近日,德邦基金管理有限公司通告称,张铮烁离任德邦锐裕利率债债券,陈雷继续管理。 资料...
4 关旭离任南华基金旗下3只基金基金经理助理职务近日,南华基金管理有限公司通告称,因管理需要,公司解聘关旭“南华丰淳混合型证券投资...
5 诺德新旺增聘基金经理朱明睿管理 年内跌16.6%中国经济网北京7月5日讯近日,诺德基金管理有限公司通告称,增聘基金经理朱明睿管理诺德新...
6 汇安嘉裕纯债债券基金增聘黄济宽管理近日,汇安基金管理有限责任公司通告称,增聘基金经理黄济宽,与金鸿峰共同管理汇安嘉裕...
7 北信瑞丰平安中国主题灵活配置换将 邹杰离任增聘石础今日,北信瑞丰基金管理有限公司发布基金经理变更通告,北信瑞丰平安中国主题灵活配置混...
8 北信瑞丰外延增长主题增聘基金经理石础 庞文杰离任今日,北信瑞丰基金管理有限公司发布调整基金经理通告称,北信瑞丰外延增长主题灵活配置...
9 东方红启程三年持有混合增聘基金经理傅奕翔昨日,上海东方证券资产管理有限公司发布基金经理变更通告,东方红启程三年持有混合(A类...
10 谢创离任创金合信泰盈双季红定开债券昨日,创金合信基金管理有限公司发布基金经理变更通告,谢创因工作安排需要离任创金合信...
近日,华宝基金发布2022年下半年市场展望及大类资产配置,主题:越过山丘。华宝基金董事总...
2 华宝基金李慧勇下半年市场展望:对港股保持乐观态度,关注高近日,华宝基金发布2022年下半年市场展望及大类资产配置,主题:越过山丘。华宝基金董事总...
3 张铮烁离任德邦锐裕利率债 陈雷继续管理近日,德邦基金管理有限公司通告称,张铮烁离任德邦锐裕利率债债券,陈雷继续管理。 资料...
4 关旭离任南华基金旗下3只基金基金经理助理职务近日,南华基金管理有限公司通告称,因管理需要,公司解聘关旭“南华丰淳混合型证券投资...
5 诺德新旺增聘基金经理朱明睿管理 年内跌16.6%中国经济网北京7月5日讯近日,诺德基金管理有限公司通告称,增聘基金经理朱明睿管理诺德新...
6 汇安嘉裕纯债债券基金增聘黄济宽管理近日,汇安基金管理有限责任公司通告称,增聘基金经理黄济宽,与金鸿峰共同管理汇安嘉裕...
7 北信瑞丰平安中国主题灵活配置换将 邹杰离任增聘石础今日,北信瑞丰基金管理有限公司发布基金经理变更通告,北信瑞丰平安中国主题灵活配置混...
8 北信瑞丰外延增长主题增聘基金经理石础 庞文杰离任今日,北信瑞丰基金管理有限公司发布调整基金经理通告称,北信瑞丰外延增长主题灵活配置...
9 东方红启程三年持有混合增聘基金经理傅奕翔昨日,上海东方证券资产管理有限公司发布基金经理变更通告,东方红启程三年持有混合(A类...
10 谢创离任创金合信泰盈双季红定开债券昨日,创金合信基金管理有限公司发布基金经理变更通告,谢创因工作安排需要离任创金合信...
热点 | 财经 | 科技 | 观点 | 产业 | 专栏 |
融易新媒体 备案号:津ICP备17005847号 Copyright © 2002-2022 ryxmt.com.cn 融易新媒体