踩"两条红线"仍称"注重风险防控" 中交地产加速拿地欲冲千亿规模

　　《投资者网》谢莹洁

　　银根紧缩下，中交地产股份有限公司（下称"中交地产",000736.SZ）丝毫不掩饰自己对规模的渴望。在完成"2020年冲刺500亿"的目标后，又在加大拿地，执意迈向千亿阵营。

　　但资本市场对此反响平平。2020年下半年以来，公司股价从9.07元/股跌至6.88元/股，最新滚动市盈率为21倍。截至2020年年末，基金对公司的合计持股仅586万股，在房地产行业中排名中下游。

　　中交地产的扩张动作吸引了信用评级机构的关注。联合资信近期指出，国家对于房地产行业调控持续增强，债务规模较大企业压力持续上升，将持续关注中交地产，全面分析并及时揭示其债务上升带来的影响。

　　加速拿地与千亿目标 

　　公开资料显示，中交地产成立于1993年，是中国交通建设集团有限公司的孙公司。2020年，中交签约销售金额533亿元，较上年增长81.37%，销售回款378亿元，较上年增长28.63%。

　　中交地产在销售额方面的表现与董事长李永前有关。此人是一名70后，2014年至2019年在绿城中国任职。

　　2019年7月，李永前履新之初，便定下新目标："2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上"，并表示要"复制绿城中国、创新中交地产"，效仿其轻重资产并举的开发模式。

　　重资产方面，东部、西部、南部、北部、中部五大战略区域继续以房地产开发为主，轻资产则是以联合置业为平台，推进代建开发。

　　在其指引下，2020年以来，中交地产持续加码北京、郑州、重庆、天津、武汉、苏州、昆明等多个城市，平均每9天便将一宗地块收入囊中。

　　2013年至2016年，公司四年拿地总额约109亿元；而2020年一年时间内，公司耗资535.8亿元竞得30幅土地。

　　中交地产积极拓展土地储备过程中，不乏高溢价拿地案例。如在2020年4月，公司溢价35%摘得佛山南海地块；9月，宁波商住地以超49%成交；12月，中交地产溢价44.26%竞得武汉宅地。

　　由此，中交2020年共新增土地30宗，较2019年增长一倍；计容建筑面积增长177%至635.59万方；土地购置总价款535.8亿元，已超出销售金额。

　　截至2020年年末，中交地产持有项目85个，项目总建筑面积2376万平方米，期末累计已竣工面积742万平方米，在建及待建面积1634万平方米。

　　业绩下滑与债务压顶 

　　与公司销售额的大涨相悖，中交地产不少业绩指标出现下滑。 

　　2020年，中交地产营业收入约122.99亿元，同比减少12.54%；归母净利润约3.47亿元，同比减少35.87%。扣非净利润仅为2116万元，同比减少91.8%。 

　　盈利水平也不乐观。公司2020年毛利率为26.52%，净利率为7.28%。在目前已披露年报的64家房企中，仅排名第50位左右。

　　与此同时，中交地产预计2021年一季度归属股东净亏损1.4亿元，而去年同期净亏损金额约2108万元，亏损幅度明显扩大。

　　对此，中交地产解释称："公司获取新项目的数量及土地储备面积均较大幅度超过以往年度。截至2021年一季度末，公司纳入合并范围项目较上年同期增加较多，且多数项目尚处于前期开发阶段，新项目所需人员增加，导致管理费用增加。新项目开发建设所需外部借款增加，导致费用化利息增加。"

　　2020年，公司财务费用同比增1986.32%至4.99亿元；11.09亿元的利息费用，相当于归母净利的三倍。

　　无疑，利息、管理费用的增加，更加考验公司对资金链的管控能力。

　　2020年，中交经营活动现金流量净额为-187.4亿元，同比下滑288%；总负债也增209%至866.11亿元，负债率约87%。

　　根据"三条红线"融资规定标准，剔除预收款后的房企资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%。而在2020年，中交地产剔除预收款后的资产负债率为83.4%，净负债率为296.4%，踩"两条红线"。 

　　虽然如此，公司在投资者互动平台仍表示："'三条红线'对房地产企业均会产生一定影响，但公司作为央企控股上市公司更加注重风险防控，后续也将严格按照政策要求，加快存货去化。"

　　飞速奔跑带来的不仅仅是债务压力。