新希望服务赴港IPO：“养猪大王”搞物业毛利率达42%，上市前突击分红1.2亿元

　　5月11日早间，新希望集团创始人、董事长刘永好家族旗下的一家物业管理公司新希望服务控股有限公司（下称“新希望服务”）发布全球发售公告。

　　公告称，新希望服务拟全球发售2亿股，其中香港发售2000万股 ，国际发售1.80亿股。首次公开募股定价区间为3.8-4.7港元；至多募资9.4亿港元，并计划于5月25日正式在港交所上市发行，公司股票代码03685.HK。

　　新希望服务称，公司集资所得70%用于战略收购及投资；15%用于升级信息系统及设备；5%人才招募及团队建设；10%营运资金及一般企业用途。

　　此前5月9日，新希望通过港交所聆讯。聆讯后资料显示，新希望服务的营收由2018年的2.58亿元增至2020年的5.88亿元，净利润由0.41亿元增至1.1亿元，复合年增长率31.6%、38.59%；过往三年新希望服务的整体毛利率均保持在较高水平，2020年为42.1%。

　　与其他脱胎于地产公司的物企一样，2020年新希望服务92.3%的在管面积来自新希望房地产集团（下称“新希望地产”）及其联系人。截止2020年末，新希望服务在管面积为1020万平方米，未进入TOP100。

　　新希望地产2020年债券年报数据显示，2020年新希望地产营收304.96亿元，净利润28.42亿元，分别同比增长67%、16.7%。第三方机构克而瑞数据显示，2020年新希望地产全口径销售额1031亿元，同比增长40.1%，首次进军千亿阵营。

　　聆讯后资料显示，新希望集团创始人刘永好及其女儿刘畅虽不参与新希望服务的经营管理，但其控制着公司股东大会上超过30%的投票权。在上市前夕，刘永好还用6.2%的股权封赏了新希望服务的高管，并3%的股权引入外部投资者。

　　去年营收5.88亿元，在管总面积1030万平方米

　　新希望服务提供物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务及民生服务。过去三年间，新希望服务营收和净利润稳步增长。2020年，上述四大业务板块的营收贡献比分别为32.3%、28.6%、19.2%和19.9%。

　　其中，民生服务板块收益1.17亿元，同比增长207.89%，营收贡献比由10.2%显著增长至19.9%，主要系报告期内其开始提供并扩张线上及线下零售服务及餐饮服务，并扩大了停车场相关服务。

　　同期，新希望服务的毛利润为1.09亿元、1.59亿元、2.47亿元；对应的整体毛利率为42.6%、41.9%、42.1%，远高于上市物企毛利率平均值29.5%（数据来源：中研物协）。

　　分业务来看，新希望服务物业管理服务的毛利率远低于其他三个板块，过去三年分别为25.4%、27.1%、31.2%，其他三个板块年均毛利率均超25%。

　　不过，商业运营服务毛利率三连降，由2018年75.4%的高位降至2020年的54.8%；民生服务毛利率2020年有所回落，为44.9%。对此，新希望服务称主要系相关业务的运营成本相对较高。

　　“温州立体城亏损，项目处于运营初期，导致前期运营成本超出对该项目运营服务产生的收入。”新希望服务说道。

　　截至2020年末，新希望服务管理65个项目，总在管楼面面积约为1020万平方米；截至最后实际可行日期，总在管楼面面积进一步增至1140万平方米。

　　从区域来看，新希望服务的在管项目主要在西南地区，过去三年这一地区的在管面积占比约67.3%、52.1%及50.7%。

　　对照克而瑞发布的《2020年中国物业服务企业在管规模榜TOP100》来看，新希望服务1020万平方米的总在管面积未进入前100。

　　从开发商类型来看，过去三年间，新希望服务管理了新希望地产及联系人开发的33个、45个、60个物业项目，分别占当期在管物业总数的100%、100%、92.3%，

　　上述期间，新希望服务向新希望集团提供服务产生的收入分别为6290万元、1.33亿元、2.42亿元，分别占总收入的24.4%、34.8%与41.2%。

　　新希望服务来自独立第三方的项目在2019年以前均为零，直到2020年才开始有来自第三方的项目数量。

　　截止2020年末，新希望服务来自第三方的物业项目为5个，总在管楼面面积约为110万平方米，占同期总在管面积的11%，占公司总收入的2.4%；

　　截至最后实际可行日期，其来自第三方的物业项目增至10个，对应总在管楼面面积增至约110万平方米，占同期总在管面积的13.2%。

　　一年派息3.16亿，曾借5.84亿ABS负债

　　财务方面，聆讯后资料显示，新希望服务在2018年和2019年分别向股东支付股息零元、850万元；但到了上市前的2020年，新希望服务全年向股东支付股息增加到了3.16亿元。

　　其中，2020年前三季度分红为1.96亿元；同年12月即递交招股书一个月前，新希望服务又突击分红1.2亿元，占2020年全年分红的37.97%。

　　与大规模派息对应的是，新希望服务的资产负债率（负债对资产比率）在逐年攀升。上述期间，这一指标分别为36.4%、67.9%、75.4%。

　　对于2019年的增加，新希望服务称系当期存在ABS负债；对于2020年的增加，其称系上述的2020年公司向股东支付股息3.16亿元致资产净值减少所致。